ЮРИСТ

т.8-917-142-61-86

 

 

⁠                                г. Самара (с 8-00 до 20-00 ежедневно)

Риски при заключении договора аренды

      Содержание:

 

  • Понятие договора аренды
  • Срок, форма, договора аренды
  • Арендная плата
  • Риски арендатора при заключении договора аренды
  • Риски арендодателя при заключении договора аренды
 

      Понятие договора аренды. Основные условия

 

     В соответствии со ст.606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды Арендодатель обязуется предоставить имущество Арендатору во временное владение и пользование либо только в пользование за плату.

Имущество, которое может быть передано по рассматриваемому договору должно быть непотребляемым, то есть не терять своих свойств в процессе его эксплуатации. По указанной причине, в аренду не могут быть переданы, например, продукты или лекарства и т.п.

   Особое внимание необходимо обратить на описание объекта, передаваемого в аренду, в частности в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

   Например, если речь идет об аренде недвижимого имущества, в договоре необходимо указать его кадастровый номер, площадь, местонахождение и т.п.

  Если объектом аренды является движимая вещь, например, оборудование, так же следует подробно описать его индивидуализирующие данные: указать марку (модель), заводской номер, иные характеристики.

  Когда невозможно с достаточной точностью установить, какое конкретно имущество передается арендатору, договор аренды может быть признан незаключенным, а соответственно, права и обязанность по нему не возникнут.

 

     Срок договора аренды

 

    Срок договора аренды устанавливается  сторонами по их усмотрению, за исключением редких случаев, когда законом установлен максимальный срок аренды.

     При этом срок не относится к существенным условиям рассматриваемого вида договора. Это означает, что когда стороны не указали в договоре аренды срок его действия, договор будет являться заключенным на неопределенный срок.

   Для того, чтобы прекратить действие договора, заключенного на неопределенный срок, любая из его сторон во всякое время может отказаться от договора, то есть прекратить его действие, уведомив о таком отказе противоположную строну за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества за 3 месяца. Стороны так же вправе согласовать другой срок уведомления о прекращении действия договора.

 

     Форма договора аренды

 

    Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Не смотря на то, что несоблюдение этого правила не влечет недействительности договора, рекомендуется во всех случаях заключать рассматриваемый вид договора в письменной форме, поскольку при ее несоблюдении запрещено ссылаться на показания свидетелей как в подтверждение самого наличия договора, так и на его условия. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №49).

 

   Особые требования установлены ст.651 Гражданского Кодекса для заключения договора аренды здания, сооружения, который всегда должен быть заключен в письменной форме и путем подписания одного документа. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора аренды здания или сооружения. Нельзя заключить такой договор и путем, например, обмена письмами.

    Если срок, на который заключен договор аренды здания или сооружения составляет не менее 1-го года, договор подлежит государственной регистрации и признается заключенным с момента указанной регистрации. Данное правило в полной мере распространяется и при аренде не только целого здания, но и отдельного помещения в нем.

    Из ст. 26 Земельного Кодекса РФ так же следует, что при заключении договора аренды земельного участка на срок 1 год и более, такой договор подлежит государственной регистрации.

   

    Подробнее о договоре аренды недвижимого имущества можно прочитать в отдельной статье.

 

     Арендная плата

 

    За исключением некоторых исключений, например при аренде земельных участков, зданий, сооружений когда в договоре на их аренду должен быть обязательно указан размер арендной платы и при отсутствии которого договор признается незаключенным, для аренды иного вида имущества данное условие в договоре не является обязательным. В последнем случае, когда сроки и условия внесения платы за пользование имуществом соглашением не определены, следует считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде таких же вещей (объектов) при сравнимых обстоятельствах.

    Под сравнимыми обстоятельствами следует в частности понимать: срок договора, место сдачи имущества, то есть регион, город, район (например, размер арендной платы за аренду нежилого помещения площадью 100 кв.м, расположенного в г.Моска будет существенно выше стоимости аренды такого же помещения в г.Самара), состояние, производительность и иные факторы, влияющие на цену аренды.

   О том как взыскать долг по арендной плате читайте в отдельной статье.

 

    Риски арендатора при заключении договора аренды

 

    При заключении договора аренды Арендатору следует иметь в виду, что передавать имущество в аренду может только его собственник либо лицо, уполномоченное им, а в редких случаях лица, управомоченные законом.

   Соответственно, первое, в чем должен удостовериться Арендатор, так это в том, что лицо, намеревающееся сдать ему имущество в аренду, действительно имеет на это полномочие.

    Во-вторых, необходимо удостовериться в том, что объект аренды свободен от прав и притязаний третьих лиц. То есть не передано ли это имущество уже какому либо лицу в аренду или безвозмездное пользование; не находится ли оно в залоге или «под арестом».

   В отношении недвижимого имущества одним из способов установления факта принадлежности имущества и наличия обременений устанавливаются путем получения выписки из ЕГРП. Это не является панацеей на все 100%, так как недвижимость может быть, например, сдана в аренду по краткосрочному договору, не требующему регистрации, но риски Арендатора все же, снижает.

  В отношении движимого имущества необходимо так же запросить документы о его принадлежности арендодателю, например, договор купли-продажи, паспорт, наличие имущества на балансе арендодателя и т.п.

 

   Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что лицо, его подписывающее, наделено необходимыми полномочиями.

  В случае подписания договора лицом, у которого соответствующие полномочия на заключение договора аренды отсутствуют, этот договор будет на основании ст.183 Гражданского Кодекса РФ в отношении собственника имущества признан незаключенным (см. п.122 Постановления Верховного Суда РФ №25).

    Например,  Определением Верховного Суда РФ от 11.03.2019 N 308-ЭС19-403 по делу N А32-24466/2017 признан верным вывод нижестоящих судов о признании договора аренды незаключенным, в связи с его подписанием от имени собственника имущества неуполномоченным лицом.

   В тех случаях, когда у лица, заключающего договор от имени организации были определенные полномочия, однако они были ограничены, например Уставом, положением о филиале, иными регламентирующими деятельность этого юридического лица документами по сравнению с тем как эти полномочия указаны в доверенности, законе или следовали из обстановки и это лицо вышло за пределы таких ограничений, договор может быть оспорен и признан недействительным, но только в случае представления собственником имущества доказательств того, что Арендатору было или должно было быть известно о таких ограничениях.

  В обоих вышеуказанных примерах прав на имущество у Арендатора не возникнет, за исключением случая, когда собственник имущества сам не одобрит действие подписанного договора.

   При рассмотрении вопроса о рисках арендатора при заключении договора нельзя не отметить и такой случай, когда с разными арендаторами заключаются разные договора в отношении одного и того же имущества. При этом каждый из арендаторов не знает о существовании другого.

   Если в указанной ситуации имущество будет передано одному из арендаторов, у других лиц, заключивших договор по поводу этой же вещи, возникает право требовать от Арендодателя возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки (п.13 Постановления ВАС №13, Определение ВС от 04.12.2018 N 305-ЭС18-12573, А40-91725/2017).

   Если же объект аренды еще ни кому не передан, то на основании ст.611 ГК РФ Арендатор вправе по суду требовать передачи его в аренду. При этом при наличии нескольких договоров с разными арендаторами, преимущество имеет тот из них, с кем договор был заключен раньше, а если это нельзя определить, - тот, кто предъявил иск раньше. Так же арендатору в рассматриваемой ситуации предоставляется право требовать компенсации убытков, причиненных задержкой передачи объекта, либо требовать расторжения договора и компенсации убытков, причиненных его неисполнением.

 

   Когда речь идет об аренде недвижимого имущества к рискам арендатора, связанным с порядком использования объекта аренды можно отнести обеспеченность этого помещения коммунальными услугами. Необходимо четко установить факт их наличия, технического состояния коммуникаций, а так же удостовериться в том, чту у Арендодателя нет задолженности по этим услугам. В противном случае существует риск их отключения, последствия которого всем понятны.

 

   Если доступ к объекту аренды контролируется арендодателем или третьим лицом, в договоре необходимо четко прописать условия прохода/проезда к нему как самого арендатора, так и его посетителей.

   Например, вы арендовали оборудование, расположенное в помещении, принадлежащем арендодателю. В свою очередь помещение, может располагаться в здании, принадлежащему или расположенному на территории третьего лица. Соответственно, в договоре следует указать дни и часы доступа, наличие пропускного режима и порядка оформления пропуска и т.п., а так же прописать ответственность, например в виде неустойки (штрафа) за препятствия в доступе к арендованному имуществу.

 

     Риски арендодателя при заключении договора аренды

 

    Риски, описанные выше для Арендатора по вопросам о полномочиях на заключение договора, в равной мере относятся и к рискам Арендодателя.

   В частности, если арендодатель ненадлежащим образом проверит наличие полномочий лица на заключение договора, его могут ждать например, такие неприятности, как неполучение арендной платы по договору, невозможность компенсации поврежденного имущества за счет организации, с которой у арендодателя подписан договор, невозможность применения неустойки за просрочку внесения платы за пользование имуществом и т.п.

  Рассотрим пример. Арендодатель подписал договор аренды с ООО «Север». От имени ООО «Север» договор по поддельной доверенности, или доверенности, в которой нет достаточных полномочий на заключение такого рода сделок подписал гражданин М. Поскольку у г-на «М» не было соответствующих полномочий действовать от имени ООО «Север» договор в отношении ООО «Север» будет считаться незаключенным, то есть обязанностей по договору у этой организации не возникнет, за исключением случая последующего одобрения ее действий гражданина М по подписанию договора. 

 

  Одним из основных рисков Арендодателя является сохранность переданного имущества и платежеспособность Арендатора.

    Соответственно, прежде чем передавать свое имущество во владение третьего лица, имеет смысл собрать хоть какие-то сведения о нем. В частности можно запросить у организации бухгалтерский баланс, справку об отсутствии задолженности по налогам и сборам; зайдя на сайт любого арбитражного суда и вбив в картотеку судебных дел ИНН или ОГРН будущего арендатора можно установить, как часто в отношении нее подают иски и в связи с чем, не подано ли в отношении нее заявлении на признание банкротом. Нужно так же получить выписку из единого государственного реестра юридических лиц, из которой  можно узнать, кто является руководителем организации, размер уставного капитала, место регистрации, не находится ли организация в стадии ликвидации.

 

   Одной из самых действенных мер обеспечения по внесению арендной платы является обеспечительный платеж. Он представляет своего рода аванс, который обеспечивает исполнение обязательств арендатора, например, по внесению платы за аренду, оплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы или иных нарушений договора.         

   В случае нарушения обязательства, в обеспечение которого внесена денежная сумма, например при невнесении арендной платы, это обязательство может быть исполнено за счет обеспечительного платежа. Если же арендатор выполнял условия договора без нарушений, по окончании срока его действия обеспечительный платеж подлежит возврату, если договором не предусмотрено иное. В частности в договоре можно предусмотреть, что обеспечительный платеж направляется на уплату арендной платы за последний месяц аренды. На практике обычно этот платеж равен размеру арендной платы за один или два месяца, но законом это никак не ограничено и размер обеспечительногоплатежа определяется сторонами договора по их усмотрению.

 

 

правила заключения договора аренды
© ООО«Компания». 2014 г.
Все права защищены.

юридические услуги: т.8-917-142-61-86 

                                                             г.Самара, ул.Вилоновская e-mail: omega petrow@yandex.ruредактирования данного текста дважды кликните по нему.

Яндекс.Метрика