Как сдать квартиру и вести себя с жильцами. «Бумага»

Обустройте квартиру: приведите ее в порядок, уберите ненужные вещи от арендаторов, сделайте гидравлику и приборы. Затем сделайте качественные фотографии жилья и создайте рекламу объекта. Подробно расскажите о квартире и ее преимуществах, укажите стоимость аренды.

Определите требования к кандидатам. Скажите, что вам не нужен арендатор с детьми или домашними животными.

Сдавать через агентов или сдавать самостоятельно — в чем разница?

Свяжитесь с брокером, чтобы найти арендатора. Брокер получает звонок от кандидата, показывает квартиру и предлагает стандартный договор аренды. Однако брокер работает с клиентом только до момента подписания договора и получения арендатором предложения. Он не несет ответственности за дальнейшие платежи и действия арендатора.

Брокер также может сам дать объявление в Интернете. Как правило, сразу после этого ему звонит владелец квартиры. Это позволяет снять квартиру быстрее, чем если бы вы обращались только к агенту. Однако вы должны сами представить квартиру; если в течение двух-трех дней вы не получите ни одного телефонного звонка, то, скорее всего, вы завышаете цену.

Можно сдать квартиру родственникам или друзьям. Так ведь наверняка надежнее?

Если вы планируете сдавать квартиру с целью получения дохода, вам необходимо относиться к этому как к бизнесу. Поэтому желательно, чтобы ваши арендаторы были как можно более официальными.

— Если ваша квартира является вашим активом для получения дохода, то лучше всего сдавать ее на свободном рынке. Нелегко требовать своевременной оплаты от родительского родственника или друга, решать проблемы с квартирой или просить их переехать.

Что мне нужно знать об арендаторе?

Спросите кандидата о его/ее профессии, месте работы и планах на ближайшие несколько лет. Вы можете спросить кандидата, почему он/она переехал/а из своей предыдущей квартиры. Чем больше арендатор заинтересован в вашей квартире, тем больше информации вы, скорее всего, получите.

— Чем больше вы знаете об арендаторах, тем лучше. С другой стороны, люди здесь не хотят спрашивать, сколько денег они зарабатывают. В России не требуется трудовой договор или рекомендации предыдущего владельца — их можно предоставить по договоренности.

Например, в Германии, если потенциальный арендатор не предъявляет счет и трудовой договор, арендодатель даже не рассматривает его в качестве кандидата.

Обязательно ли заключать с арендатором договор?

Да, арендодатель может рассматривать его в качестве кандидата, если он не предъявит счет и трудовой договор. Как правило, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев. В нем должны быть указаны срок аренды, размер ежемесячной арендной платы, дата платежа, размер депозита, оплата коммунальных услуг, условия расторжения договора в случае нанесения ущерба или невыполнения условий договора, ответственность.

В этом документе фиксируются все формальности, включая возможность повышения арендной платы, санкции за просрочку платежей и необходимость ремонта поврежденного имущества.

Перечислите как можно больше деталей, чтобы избежать споров в дальнейшем. Приложите опись имущества и акт приема-передачи по статусу квартиры. Этот документ вы сможете использовать в случае возникновения разногласий в суде.

А какие есть гарантии сохранности квартиры?

Частью гарантии является депозит — денежная сумма, приобретенная арендатором, которая остается у арендодателя до окончания срока аренды. Обычно он равен сумме одной арендной платы в месяц. Условия, связанные с использованием гарантии, изложены в договоре.

Ущерб, причиненный арендатором, вычитается. Кроме того, гарантия может быть удержана в случае преждевременного переезда арендатора.

Пока арендатор живет в квартире, он несет ответственность за ее состояние?

И не только это. Владелец должен понимать, что квартира остается его собственностью, даже если в ней проживает кто-то другой. Арендаторы отвечают только за ущерб, причиненный по их собственной неосторожности.

Если повреждена проводка или в квартире нет горячей воды, владелец несет ответственность за устранение проблемы. Ответственность за неисправные приборы и мебель должна быть оговорена в договоре.

— Многие собственники считают, что люди имеют право на долг за то, что их «пустили в прекрасную квартиру в 10 минутах от Петропавловской крепости». Однако, помимо права на деньги, владелец несет и ответственность. Если капает водопровод или не работает кондиционер, владелец обязан как можно скорее их починить.

Как контролировать состояние квартиры?

Правила посещения квартиры должны быть четко прописаны в договоре — например, ежемесячные визиты владельца должны быть заранее согласованы с арендатором.

Самое главное — квартира должна быть возвращена в том же состоянии, в котором она была арендована. Поэтому арендаторам нельзя запрещать переставлять мебель, требовать и поливать цветы.

Могу я потребовать от арендатора немедленно съехать?

Нет, вы не можете сразу же выселить арендатора. Это можно сделать только в соответствии с условиями сделки.

Как быть, если арендатор не платит?

Если арендатор позвонит вам и объяснит, что происходит, в этом нет ничего страшного. Если он не связывается с вами уже неделю, стоит прийти в квартиру и лично проверить ситуацию. Иногда жильцы исчезают бесследно. Далее смените замки и начинайте искать нового жильца.

Если арендаторы регулярно задерживают арендную плату, и задержки становятся все более длительными, есть повод сообщить о заключении договора.

— У собственников есть иллюзия, что можно вызвать полицию. Это поможет: полиция приедет. Совсем нет: приедет полиция — нет нарушения порядка. Это различия между городами. Если вам что-то не нравится, по закону вы должны обратиться в суд.

Если я сдаю квартиру, то должен ли платить налоги?

По закону вы должны платить подоходный налог — 13% от арендной платы. Это ваша личная ответственность. Если вы не платите налог, вы получите уведомление из налоговой инспекции.