Как правильно купить земельный участок?

Приобрести землю можно как в частном порядке, так и в государственном. На стоимость земли в основном влияет ее местоположение, размер участка и количество коммуникаций.

При выборе недвижимости следует обратить внимание на следующие факторы

Транспортная доступность (как далеко участок находится от города, можно ли к нему подъехать на общественном транспорте), на

близость к коммунальным службам, и

Какие земельные участки можно купить под строительство дома?

Строительство индивидуальных жилых домов разрешено на землях населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения со следующими видами разрешенного использования

• индивидуальное жилищное строительство; и
• индивидуальное жилищное строительство; и
• индивидуальное садоводство; и
• садоводство.

Информацию о разрешенных видах использования земельных участков можно найти в Едином государственном реестре юридических лиц или в выписках из государственного земельного кадастра Росреестра.

Что проверить перед покупкой земельного участка?

Перед расторжением договора у продавца необходимо запросить паспорт, правоустанавливающий документ на землю (свидетельство о наследстве, договор дарения или договор купли-продажи) и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Особое внимание следует обратить на то, как нынешний владелец приобрел право собственности на участок и состоял ли он на тот момент в браке.

Например, если документом о праве собственности является договор купли-продажи, а в штампе паспорта указано, что продавец на тот момент состоял в браке, то будет иметься супружеское согласие на продажу, заверенное у нотариуса.

Основную информацию о недвижимости можно также найти с помощью выписки из единого государственного реестра недвижимости. В ней содержится следующая информация

Данные о собственнике участка и его/ее долях

Вид разрешенного использования — площадь и границы участка,.

Территория и границы участка

Выписки из ЕГРП может заказать любой желающий через офис МФЦ, а не только собственники участков.

Можно ли приобрести земельный участок в ипотеку?

Да, вы можете получить ипотечный кредит на покупку земельного участка. Участки должны соответствовать требованиям банка.

Предоставляется ли налоговый вычет при покупке участка?

Нет, закон не предусматривает налоговых вычетов в этом случае. Единственное исключение — если покупатель строит на участке дом, то расходы на покупку дома также уменьшаются. Те же правила действуют, если участок приобретается с включенным домом.

Что необходимо проверить и какие могут быть подводные камни?

Чтобы обеспечить грамотную сделку и собрать всю необходимую информацию при покупке участка, рекомендуется воспользоваться услугами солиситора.

От имени покупателя он проверит сделку на чистоту, а также составит договор купли-продажи.

На юридической поддержке профессионала экономить не стоит, так как она дает покупателю уникальное преимущество. Однако вы можете проверить участок перед покупкой.

Категорию земли

В кадастровом паспорте есть пункт о категориях земель. Он накладывает некоторые ограничения на использование земли. Например, вы не можете построить дом на сельскохозяйственных землях. Поэтому важно приобретать землю для конкретной цели.

Изменить категорию земли можно, но это долгий и сложный процесс.

Чтобы проверить достоверность информации в паспорте земельного участка, покупатель должен заказать выписку из российского земельного кадастра.

Это можно сделать в электронном виде на сайте.

• Введите номер земельного кадастра или точный адрес участка.
• Введите код с фотографии, и
• [Нажмите на кнопку Создать запрос, и
• Нажмите на ссылку в отображаемом участке.

Электронные выписки включают пункты «категория» и «разрешенное использование». Их можно просмотреть бесплатно.

Местоположение

Покупателю стоит лично осмотреть участок до подписания договора купли-продажи. Это покажет состояние земли. Во время осмотра желательно оценить качество почвы.

Для этого нужно пробурить скважину глубиной 2-3 1-2 метра; если она наполнится водой в течение часа, это указывает на близость подземного источника. Это подходит для сельского хозяйства, но не для строительства дома.

Примечание! В статье 8 № 1244-1 Закона РФ от 15.05.1991 дается значение термина «зона отчуждения». Эти зоны ограничивают жилую и коммерческую деятельность населения. Важно убедиться, что участок не находится в такой зоне.

Наличие обременений и сервитутов

Помимо участков, покупатели могут добавить вес. Например, использовать долги за коммунальные услуги, ограничения и удобства.

Эти характеристики также можно найти на сайте Росреестра.

1. В электронной выписке есть раздел «Права и ограничения».
2. Чтобы его увидеть, нужно открыть его, он находится с правой стороны.
3. С левой стороны находятся объекты, а с правой — действующие ограничения.

Желательно заказать полную выписку из единого государственного реестра прав, содержащую подробную информацию. Этот документ имеет окончание, но содержит обширную информацию об объекте недвижимости и владельце.

Проверка продавца

Договор купли-продажи земли может быть подписан собственником или его представителем.

• Если сделку подписывает собственник, то его имя будет фигурировать в Едином государственном реестре юридических лиц, а его паспортные данные должны быть согласованы.
• Если сделку оформляет представитель, необходима нотариальная доверенность, подтверждающая паспортные данные собственника.
• Если в регистрационной форме указано несколько собственников, один из них может иметь собственную доверенность и оформить сделку с его разрешения.

Корректность информации в документах

Продавец должен предоставить всю документацию, касающуюся участка, для проверки до подписания контракта; с 2017 года кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности заменены выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Тем не менее, покупателям рекомендуется запросить дополнительные

1. правоустанавливающие документы на недвижимость (например, договоры с предыдущими владельцами, законы о дарении и т.д.), а также
2. технические паспорта, и
3. технические планы и планы недр.

Продавцы также могут представить паспорта земельных участков и свидетельства о праве собственности, выданные до 2017 года. Однако они являются вторичными. Свидетельства из Единого государственного реестра юридических лиц заказывает продавец.

Сроки годности документов на землю

В кадастровом паспорте не указан срок действия. Однако рекомендуется менять его каждые пять лет после кадастра и при изменении данных о собственнике. Однако выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, которые в настоящее время требуются для продажи земли, имеют срок действия.

Они действительны только в течение 30 дней с даты выдачи.

Наличие согласия супруга на продажу недвижимости

Согласно Семейному кодексу Российской Федерации, имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью. Поэтому продавец должен приложить нотариальное согласие своей жены.

Это правило не распространяется на продавца.

• получил участок в результате безвозмездной сделки (дарение, наследование), и
• приобрел участок до вступления в брак.
• Он подписал брачный договор, в котором указано, что второй супруг, как правило, не имеет претензий на землю или имущество.

Интересно! Если нынешний владелец разведен, то договор купли-продажи должен спрашивать бывший муж, если участок был приобретен в период брака. Исключением является случай, когда есть решение суда о распределении имущества.

Покупатель не может самостоятельно проверить, состоит ли продавец в браке. Однако можно запросить выписку из реестра о семейном положении.

Необходимые коммуникации

Рекомендуется покупать участки, на которых уже есть общественные сети.

1. Вода,.
2. Природный газ,.
3. Электричество,.
4. Вода, природный газ, электричество, канализация.
5. Интернет и т.д.

Вы также можете подключить коммунальные услуги самостоятельно после покупки, но в этом случае вам необходимо проверить стоимость этой задачи. Это можно сделать, обратившись в местные органы власти.

Однако перед этим необходимо узнать у соседей о возможности подключения необходимых услуг. Например, подведение коммуникаций к дому в огороженном поселке может стоить несколько сотен тысяч рублей.

Сделки с администрацией

Рынок земли в городе или штате считается очень безопасным, поскольку владелец по определению является настоящим покупателем.

Хотя продаются они по кадастровой стоимости, которая считается выгодной:.

• Стоимость земли в некоторых районах откровенно завышена (превышает рыночную стоимость); и
• Стоимость земли оценивается каждые пять лет, но не всегда реагирует на реальность.
• Муниципалитеты стремятся продать неликвидную землю (например, бесплодные территории, отсутствие коммуникаций); и
• Существует риск покупки земли с ограниченными правами пользования.

Если вы хотите купить участок, стоит поискать его и оплатить все работы по подготовке местности.

Риски при сделке с частным лицом или организацией

При заключении юридическим или физическим лицом обязательно нужно воспользоваться услугами адвоката.

Не подписывайте договор, не прочитав его предварительно, так как это сопряжено с большим риском.

Адвокат поможет разобраться со сложными определениями и неясными пунктами договора.

Нюансы в документах

Продавец обязан предоставить выписки из реестра, а покупатель должен заказать, чтобы убедиться в правильности информации. Особое внимание следует уделить контракту.

Он должен быть лаконичным, без закрытых оговорок и мелкого шрифта. Контракты могут быть заключены только с владельцем. Земля должна быть частной.

Тонкости оформления сделки

Если продавец не получил всех необходимых лицензий, договор купли-продажи может быть оспорен.

• супругом, даже если земля была куплена после свадьбы, даже если нет зарегистрированного права собственности.
• органами власти, если собственник является несовершеннолетним и сделка была совершена опекуном.
• совместными собственниками, если на участке больше собственников.

NB! Сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан несут самые высокие риски. Полное лишение их прав на собственность проблематично.

Прочие риски

Не выбирайте землю для покупки, основываясь только на цене.

Низкая стоимость и срочность сделки обычно означают наличие дополнительных рисков.

1. Низкое качество почвы, плохое
2. весеннее наводнение,.
3. Планируемая экспроприация земли для государственных нужд, и
4. Расположение вблизи общественных мест.

Пример. Участок имеет плодородную почву, все коммуникации и развитую инфраструктуру. Однако участок примыкает к реке, что повышает вероятность наводнения. Кроме того, собственник не имеет права препятствовать доступу граждан к реке, поэтому ему не нужно возводить забор.

Приобретение земли с незавершенным строительством

Если вы покупаете участок с полуразрушенным домом, вы должны убедиться, что он

• Недостроенный дом зарегистрирован в учреждении, и
• На момент покупки не подписан контракт на строительство, так как дом не может быть приобретен до завершения работ.
• Прошло 10 лет с тех пор, как компетентные органы были проинформированы о строительстве.

При соблюдении этих условий можно приобрести недостроенное жилье вместе с участком и продолжить его строительство. Однако сначала необходимо убедиться в том, что дом соответствует нормам (отстутствие границ, регион, количество этажей и т.д.). Если дом не зарегистрирован или срок строительства истек, продавец просто уничтожит такое строительство.

Информация! При покупке полуподконтрольного ТСЖ необходимо заключить обязательный договор с подробным описанием функций здания и приложить все документы на дом.

Приобретение по садовой книжке

Этот документ подтверждает участие в ТСЖ, но не является конкретным правом на участок и поэтому не может быть приобретен вместе с садоводческой книжкой.

Тем не менее, такие соглашения имеют место. потому что неофициальная стоимость земли очень низкая, а сам процесс прост.

1. Продавец создает заявление о выходе из участия в ТСЖ.
2. Покупатель создает заявление о вступлении в ТСЖ (оба документа принимаются управляющим товарищества).
3. Создается официальный договор купли-продажи.

Перед передачей денег необходимо поговорить с руководством ТСЖ, чтобы выяснить, не просрочен ли взнос, а также другую информацию о продавце. Однако рекомендуется покупать участки, которые уже приватизированы, так как такие сделки могут быть оспорены.