Как купить новостройку на котловане без рисков в 2025 году

Некоторые люди утверждают, что квартиры, купленные на стадии фундамента, стоят дешевле. Однако другие считают, что это рискованное решение и есть риск потерять деньги и заветные квадратные метры.

Это неудивительно, ведь историй о дольщиках, попавших в сети недобросовестных производителей, предостаточно.

Ключевым моментом при покупке дома из ракушечника является, конечно же, низкая цена. Цены сильно различаются на начальном и конечном этапах строительства. Квартиры из ракушечника стоят намного дешевле, поэтому цена привлекает потенциальных инвесторов, но они не могут жить в них в течение как минимум двух лет.

Однако цены различаются по многим параметрам.

Сегодня существуют законы, обязывающие всех производителей использовать эскроу-счета. Это специальные счета, на которых деньги вкладчика блокируются банком. Как только строительство завершено и дом введен в эксплуатацию, подрядчик получает деньги.

В случае неудачи средства возвращаются вкладчику. Таким образом, подрядчик не сможет распорядиться деньгами дольщиков до завершения строительства дома.

Подрядчики вынуждены занимать деньги у банка. Банк взимает процент за пользование заемными средствами. Отсюда можно проследить увеличение стоимости квадратного метра на начальном и конечном этапах.

Строительство жилищных комплексов — это трудоемкий и дорогостоящий процесс. В случае неудачи инвестиции возмещаются, но в размере первоначально заложенной суммы. Это означает, что они возвращаются через определенный период времени без процентов.

В течение этого периода цены на жилье могут вырасти. Некоторым застройщикам требуется больше времени на строительство, но благодаря системе эскроу-счетов риск заморозки проекта сводится к минимуму.

Другие недостатки заключаются в том, что владельцы проектов могут игнорировать строительство объектов инфраструктуры и не выполнять планы. Необходимо придерживаться комплексного подхода к анализу и выбору подрядных закупок.

Тщательно выбирать застройщика

Подрядчиков нужно выбирать тщательно. На рынке полно компаний, которые обещают построить жилые комплексы быстро и качественно. Те, кто доказал свою состоятельность, должны пройти дальше и сдать один или несколько объектов. Ознакомьтесь с их репутацией. Найдите отзывы дольщиков, которые уже получили готовую квартиру.

Изучите оценки. У всех производителей есть страницы в социальных сетях и собственные сайты. Как правило, львиная доля информации о проекте доступна в интернете, но лучше всего связаться с представителем и договориться о встрече.

Если вы приняли решение, с вами подписывается контракт. Согласно правилам договора, подрядчик обязан предоставлять вам информацию о ходе строительства.

Также не стоит спрашивать о наличии строительной документации. У хорошего подрядчика будет вся документация.

Во-первых, документация на участок. Это договор аренды, найма или собственности. Большую роль играет цель строительства. Если земля предназначена для индивидуального строительства, то производитель не имеет права строить жилые комплексы. Необходимо разрешение на строительство. Без него строительство не является законным.

Разрешение должно быть выдано на имя производителя. Документация должна быть действительной.

План коммуникаций: газ, свет, вода, канализация

Узнайте о контрактах на поставку электроэнергии и газа. Узнайте, какие компании подписали контракты. Наведите справки о них. Это можно легко сделать с помощью Интернета. Если подрядчик предлагает договор на услуги связи, это очень хорошо.

Условия оплаты квартиры

Спросите подрядчика о вариантах оплаты вашей будущей квартиры по договору. Узнайте о вариантах оплаты. Полная оплата, рассрочка и возможность ипотеки.

Внимательно изучите условия расторжения договора. Подрядчики могут включать штрафные санкции, оформление регистрационных документов и пересчет квартир.

Материалы, которые используются при строительстве

При монтаже стен и перегородок используйте:.

• Кирпичи — они теплые, достаточно прочные и легко прикручиваются.
• Кремнеземистые камни — их изготавливают методом вспенивания. Они экологичны, проверены временем и их несложно вкручивать.

Квартиры можно арендовать как с внутренней отделкой, так и без нее. Без отделки вы получаете жилье с бетонным полом и голыми стенами. Отделка в деревенском стиле включает цементный раствор на полу, окрашенные стены, установленные выключатели, розетки, окна с двойным остеклением и оконные рамы.

При покупке строящейся недвижимости поинтересуйтесь, из чего будет построен дом. Кирпичные дома надежнее, но дороже. Большинство высотных зданий изготавливаются в виде панелей или каркасов.

По современным стандартам это наиболее перспективная форма строительства. Основная нагрузка ложится на каркас дома, который изготавливается из железобетона. Это дает преимущество в виде свободных квартир.

Проверьте количество квартир на лестничной площадке, количество и качество лифтов в здании.

Узнайте об инфраструктуре квартир. Выясните, нет ли вблизи здания опасных производств.

Города постоянно растут, то же самое касается и населения. В городской глуши появляются новые микрорайоны. Наличие детских садов, школ и зеленых зон очень важно при выборе квартиры в новостройке.

Близость к магазинам, аптекам и поликлиникам — все это инфраструктура, и производители обязаны заботиться о застройке. Экологические условия также важны. Вы можете спросить у производителя, но есть риск быть обманутым. Экологические карты можно найти в Интернете. Там показано наличие вредных объектов.

Изначально кажется, что купить квартиру, не прибегая к услугам службы недвижимости, практически невозможно. Однако, придерживаясь простых советов, можно избежать неприятных сюрпризов. Один из самых важных факторов — избегать спешки.

Уделите внимание всем этапам заключения договора. Всегда будьте готовы и составьте список вопросов, которые вы хотите задать до встречи с подрядчиком.

Сколько можно сэкономить, приобретая жилье на стадии котлована?

От 10 до 30 процентов: такова разница в стоимости квартиры, купленной в котловане, по сравнению с недвижимостью, приобретенной в уже построенном доме. По мнению экспертов ‘Метриум’, несмотря на повышение стартовой цены на недвижимость, показатели эффективности квартир, купленных в капитальном котловане, остаются прежними, 10-15 в год. А в среднем, за весь цикл строительства, стоимость дома увеличивается на 20-25%.

Будьте внимательны. Это средний показатель. А для некоторых проектов итоговая разница может достигать 27%, 55% или даже 100%.

В прошлом рост стоимости проекта снижался или останавливался на уровне 20-30%, но сейчас цены растут до тех пор, пока проект не завершен наполовину.

Такая разница в ценах представляется отличным инвестиционным инструментом: если доходность банковских депозитов в 2021 году действительно составляла 3-4% в год, то инвестиции в кусок фундамента могут принести вдвое больший доход. А если вы угадали с его местоположением, то это еще выгоднее: в 2020 году количество новых московских квартир выросло на 35%.

Однако важно помнить, что основным фактором, обуславливающим финансовые преимущества покупки недвижимости на стадии ракушки, является конъюнктура рынка недвижимости. Кроме того, любое событие, влияющее на стоимость жилья, может существенно снизить прибыльность сделки. В конце прошлого года эксперты предсказывали, что рост цен на жилье замедлится и к 2022 году вернется на допандемический уровень в 12-15%.

Это будет практически незначительно. Пока трудно оценить, как события последних двух месяцев повлияют на рынок жилья. Мнения экспертов практически диаметрально противоположны.

Однако, по мере падения цен на жилье, растет и результативность сделок на этапе возведения оболочки.

Что такое эскроу-счет и почему он важен?

Эскроу-счета являются основным инструментом, используемым в сделках. Так, после подписания контракта средства покупателя переводятся на этот счет. Подрядчики могут получить к ним доступ только после выполнения всех условий контракта. За соблюдением интересов сторон следит эскроу-агент — банк, в котором открыт эскроу-счет.

Средства, внесенные на счет, блокируются после подписания договора о покупке доли. Подрядчик может использовать их только после регистрации первых документов на право собственности на жилье. Если по каким-то причинам проект не будет завершен, несостоявшийся покупатель жилья может получить свои деньги обратно.

Конечно, переход к системе счетов эскроу значительно снизил риск для покупателей жилья на этапе закладки фундамента. Мошенничество застройщиков редко оставляет покупателей без денег и без дома. Однако не стоит называть их панацеей.

Во-первых, средства защищены только на сумму, не превышающую 10 млн рублей. Если вы планируете приобрести более дорогое жилье, то придется рисковать частью своих средств. Во-вторых, на завершение строительного проекта уходит в среднем два-три года, что очень долго.

И покупательная способность денег за это время может значительно снизиться.

Тем не менее, всегда стоит защитить хотя бы часть денег, используя открытый счет эскроу на ранних стадиях проекта.

Какие основные риски у приобретения жилья на этапе котлована?

Благодаря системе счетов ECROW значительно снижены основные риски жилья на стадии оболочки. Деньги теряются, а имущество не приобретается. Однако существуют и другие риски. Наиболее важные из них следующие.

Затянутое строительство

По разным причинам строительство может быть заморожено временно или навсегда. Вернуть вложенные в строительство деньги еще можно, но покупатели могут оказаться в проигрыше. Цены в этот период меняются, и сэкономленных денег не хватит на новый проект жилья той же категории.

Измененный проект

Окончательный проект может значительно отличаться от того, что был на стадионе Shell. Вы также можете встретить случаи, когда количество этажей, отделка и даже планировки квартир значительно изменились.

Дополнительные расходы

Если вы покупаете дом, в котором собираетесь жить, и у вас нет другого жилья, рекомендуется добавить стоимость долгосрочной аренды. Вам придется ждать несколько лет, пока ваш дом достроится, и за это время вам придется отдать в аренду значительную сумму денег.

Что стоит обязательно проверить, заключая договор?

Чтобы снизить риск возникновения проблем, упомянутых в предыдущих абзацах, при покупке недвижимости на стадии фундамента следует предпринять несколько важных шагов.

Шаг 1: проверить застройщика

Прежде всего, если вы аккредитованы в крупном банке: чем надежнее финансовое учреждение сотрудничает с подрядчиком, тем больше вероятность того, что проект будет завершен.

Шаг 3: оценить инфраструктуру

Оцените, что имеется поблизости от будущего роста. Узнайте, какой тип инфраструктуры предусмотрен в проекте и насколько велика нагрузка на уже построенную транспортную и социальную инфраструктуру в районе, где планируется приобрести жилье.