Как купить квартиру долевое строительство?

Строительство дома — дело недешевое. Не все подрядчики могут построить дом на свои деньги. Поэтому подрядчики заинтересованы в привлечении дополнительных средств; здесь есть два варианта. Либо они могут получить кредит в банке, либо предложить людям, желающим купить квартиру в доме, принять участие в общем строительстве.

Последний вариант вдвойне выгоден для производителя. Во-первых, им не нужно выплачивать кредит и проценты. Во-вторых, покупатель на квартиру уже есть до того, как дом будет построен. Выгода есть и для покупателя — он заплатит за дом гораздо меньше.

Самый главный минус для покупателя заключается в том, что он вернется домой через несколько месяцев (иногда 1-2 года), а деньги нужно платить сразу. Так начинается фильм «Двенадцать стульев»: «Утром деньги — вечером стул». Понятно, что в такой ситуации дольщики беспокоятся о сохранности своих инвестиций — подрядчик может внезапно оказаться банкротом.

Дом не будет достроен, и вернуть деньги будет сложно.

В настоящее время для защиты прав дольщиков, в соответствии с Федеральным законом № 175 от 1 июля 2018 года, подрядчик обязан предоставить отчет о расходовании средств в банк, уполномоченный подтверждать эту процедуру на всех этапах строительства ДДУ. Кроме того, каждый объект недвижимости должен быть застрахован от депортации.

Сколько можно сэкономить, покупая квартиру по договору долевого участия?

Стоимость недвижимости зависит от двух основных факторов. Собственности производителя и стадии инвестирования в общее строительство. Покупка недвижимости у крупной строительной компании, находящейся на рынке недвижимости в течение длительного периода времени, обходится дороже, чем у той, которая появилась недавно.

Новости на рынке жилья стараются привлечь покупателей низкими ценами на квартиры.

Следующий фактор — степень готовности дома.

1. На этапе создания можно купить квартиру на 25-30% дешевле, чем стоимость конечной площади.
2. Когда половина работ завершена, это на 10-15% дешевле.
3. Если дом уже готов, то на 5% дешевле.

Таким образом, исходя из имеющихся средств, вы можете сами регулировать стоимость жилья и степень риска.

Особенности покупки квартир в строящемся доме

В настоящее время договоры на строительство жилья можно заключать либо непосредственно с производителем, либо с банком, управляющим третьим лицом (строительством объекта недвижимости) (договор счета эскроу).С 1 июля 2019 года, после вступления в силу новых правил строительства коммунального жилья (Федеральный закон № 175 от 1 июля 2018 года) большинство квартир должны будут продаваться через банк.

Исключение составляют случаи, когда строительство увеличивается не менее чем на 30 % и не менее 10 % квартир должны быть проданы по общему договору строительного подряда. Если строительная организация участвует в программе по переселению ветхого жилья и жилья, находящегося в зоне риска, она может продать квартиры за 15 % от стоимости здания.

Кроме того, производители, которые строят большое количество объектов в четырех и более районах, имеют право продавать напрямую дома, которые интегрированы только на 6%. Общая площадь объектов, строящихся этими компаниями, должна составлять не менее 4 миллионов квадратных метров.

В настоящее время этим требованиям соответствуют только две российские строительные компании — Группа ПИК и Группа ЛСР. Все вышеперечисленные ограничения введены для того, чтобы снизить риск высылки.

Покупка квартиры напрямую у застройщика

Определите преимущества и недостатки прямого рынка от строительных компаний. Основным преимуществом является самая низкая стоимость. Если производитель не финансируется банком, то в цене финансирования нет прибыли.

Недостатком является то, что производитель может обанкротиться. Тогда банку приходится ждать, пока не будет создан новый производитель, чтобы достроить дом. Как только производитель обанкротится, деньги за квартиру вернуть будет невозможно.

Однако такой подход гораздо безопаснее, чем тот, который существовал несколько лет назад. Тогда стоимость средств не контролировалась, и не было обязательного требования по страхованию имущества. В общем, квартиру можно приобрести в любом случае, вопрос только в том, когда.

Чтобы купить коммунальную сложную квартиру, необходимо детально изучить рынок недвижимости. Вы можете сделать это самостоятельно или с помощью брокера.

В отличие от этого, не всегда можно купить второй дом у владельца понравившейся вам недвижимости. Большинство из них продается только через агентства недвижимости. Контактные данные застройщиков можно легко найти на их сайтах, как и планировки квартир, предлагаемых для покупки.

Поэтому при покупке жилья вы должны воспользоваться помощью агента по недвижимости.

Обязательно проверьте рейтинги и отзывы о производителе. Чем крупнее компания и чем большим количеством объектов она владеет, тем больше вероятность того, что вы получите свою квартиру в срок.

Чтобы купить квартиру в строящемся доме, подпишите с застройщиком Договор об участии в долевом строительстве (SPA). Перед подписанием этого документа рекомендуется показать его своему юристу. Он проверит его на соответствие ФЗ-214 и посоветует, какие изменения можно внести для защиты ваших интересов.

Деньги переводятся на специальный счет в соответствии с договором. Средства с этого счета будут использоваться только на строительство жилья. Это строго контролируется уполномоченным банком.

По окончании строительства подрядчик передаст вам право собственности на квартиру. Перед этим вы осматриваете жилье и, если оно вас полностью устраивает, подписываете расписку о том, что у вас нет претензий к застройщику.

В договоре со строительной компанией должна быть четко прописана планировка квартиры и материалы, которые будут использованы для отделки. Если вы обнаружили какие-либо несоответствия, в ваших интересах сообщить об этом представителю компании-производителя и не подписывать накладную.

Строительная компания заинтересована в том, чтобы вы как можно быстрее получили готовую квартиру, и поэтому довольно быстро устранит дефекты. Впоследствии вы можете заставить их устранить дефекты через суд, но это более сложный процесс. Кстати, ответственные домовладельцы при приемке дома приглашают строительных экспертов для выявления скрытых дефектов.

После заключения договора со строителем регистрируется право собственности на квартиру. Застройщик предоставляет пятилетнюю гарантию на конструктивные элементы здания и трехлетнюю гарантию на техническое оборудование. Если в течение этого периода в доме что-то начнет ломаться, вы можете обратиться к застройщику за гарантийным ремонтом.

Что такое долевое строительство и как оно работает?

Долевое строительство — это форма строительства, при которой компания получает деньги от покупателя, а взамен предоставляет квартиру с оговоренными в договоре параметрами — конкретный адрес, конкретный этаж, конкретное количество комнат и площадей.

Согласно новым правилам, действующим с 2018 года, собственный капитал нельзя использовать сразу. Он размещается на специальном банковском счете () до завершения строительства. Банк финансирует все расходы на строительство дома, а строительная компания получает деньги дольщика только после ввода жилья в эксплуатацию.

Чтобы не стать обанкротившимся дольщиком, читайте Руководство: как купить квартиру в строящемся доме.

Какие преимущества дает участие в долевом строительстве?

Основное преимущество покупки строящейся квартиры заключается в том, что вы можете приобрести современный дом в новостройке по более низкой цене.

Как закон защищает права дольщиков?

В прошлом дольщики, вложившие деньги в строящуюся недвижимость, рисковали потерять свои средства в случае банкротства. Благодаря внесению изменений в законодательство, существует несколько механизмов защиты прав граждан.

— Это банковские счета, на которых хранятся деньги граждан, вложенные в рынок жилья. Подрядчики могут использовать эти средства только после выделения жилья. Если компания не выделяет жилье, деньги автоматически возвращаются покупателю жилья.

Страхование от CDA. Платежи за квартиры по договорам долевого участия, в которые вносят средства дольщики, страхуются учреждениями страхования вкладов пропорционально страхованию личных вкладов, с фрикцией до 10, 000 000 000. При возникновении проблем со строительством гражданину выплачивается компенсация.

Личная ответственность производителя. Если раньше финансовую ответственность за ущерб и недостроенные установки нес производитель как юридическое лицо, то теперь она распространяется на его руководителей и бенефициаров.

Возможность расторжения договора с производителем. Если завершение строительства дома задерживается более чем на два месяца, дольщик имеет право расторгнуть договор и получить свои деньги обратно.

Как работают эскроу-счета?

— Это специальный счет, на котором деньги дольщика хранятся до завершения строительства. Эти деньги вносит покупатель квартиры после подписания договора (договор участия в долевом строительстве). Деньги не могут быть изъяты в любой момент (например, если покупатель передумает).

Однако, если производитель объявлен банкротом, дольщик может расторгнуть договор и получить деньги обратно. Кроме того, строительная компания обязана выплатить неустойку в размере 1/300 за каждый день просрочки.

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков без эскроу-счетов?

Да, если речь идет о завершении строительства домов, которые начали строиться по старым правилам, то есть подрядчики начали привлекать средства граждан на строительство до 1 июля 2019 года.

Не все дома могут быть достроены таким образом, а только те, которые соответствуют критериям.

Дом должен быть достроен не менее чем на 30 процентов, причем

не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений, а жилой дом должен быть продан дольщикам.