Как риэлторы обманывают продавцов и покупателей: 7 уловок при купле-продажи квартиры

В России зарегистрировано около 20 000 брокеров и маклеров. Но на самом деле их общее число, скорее всего, ближе к нескольким миллионам. И среди них немало безжалостных агентов, которые используют сомнительные тактики для получения прибыли для своих клиентов.

Каковы же уловки недобросовестных риэлторов при продаже квартиры? Андрей Принц, основатель риэлторской компании Progshin Realty, поделился с нами их секретами.

1. Ненастоящий аукцион

Вы хотите купить квартиру. Вдруг вы видите объявление о продаже очень приличной квартиры по привлекательной цене. Вы звоните и записываетесь на просмотр. Когда вы приезжаете, из квартиры выходят потенциальные покупатели. После вас посмотреть квартиру приходят еще люди.

После осмотра квартиры вы говорите, что хотели бы купить квартиру по объявленной цене. Брокер даст вам бланк, в котором предложит написать цену, по которой вы готовы купить квартиру. Вы также обнаружите, что предложение должно быть намного выше цены, указанной в объявлении, потому что покупатель уже предложил более высокую цену до вас.

То же самое происходит и со следующим покупателем, который осматривает квартиру после вас.

Такие обманчивые аукционы могут происходить при покупке любого вида недвижимости. Покупатели узнают о таких аукционах. Иногда брокеры начинают торговаться с покупателями по телефону и утверждают, что цена другого покупателя выше.

С такими брокерами лучше не связываться, если брокер нечестен на ранних стадиях и показывает в объявлении недоступную цену на недвижимость.

Как их не поймать

Когда вы впервые позвоните в такие АДУ, не стоит сразу же задавать вопросы:.

— Правдива ли объявленная стоимость?

— Могу ли я купить квартиру по цене, указанной в объявлении?

2. Объявления с несуществующими квартирами

Ищите недвижимость, просматриваете объявления и находите несколько вариантов по привлекательным ценам. Вы пытаетесь позвонить брокеру или агенту по недвижимости, но телефон молчит. Через несколько дней брокер звонит вам и сообщает, что недвижимость уже продана или за нее внесен задаток.

Затем эти брокеры начинают накручивать вас на поиск квартиры и утверждают, что у них есть такие варианты часто по привлекательным ценам. В качестве альтернативы они начинают предлагать другие хорошие квартиры, но по реальной рыночной цене, которая намного выше, чем в найденном объявлении.

В большинстве случаев они просят оплатить такие услуги по поиску индивидуально или предлагают вам квартиру за сотни тысяч рублей. Их главная цель — получить ваши контактные данные, когда вы откликнетесь на ложное объявление, и привлечь вас в качестве клиента. Вы можете найти в интернете оригинальное объявление о начальной цене и связаться с владельцем или агентом, представляющим его интересы.

Как их не поймать

Не соглашайтесь пользоваться услугами таких брокеров — они уже ведут себя нечестно по отношению к вам, размещая объявления о недвижимости, которой еще не существует. Они не стремятся найти вам дешевую квартиру. Их главная цель — получить от вас как можно больше, включая скрытые платежи.

3. Квартиры со скрытыми нюансами

Вы найдете квартиры, рекламируемые по хорошим ценам. Однако существуют серьезные проблемы с недвижимостью. Например.

• Неоплачиваемые переоборудования — например, демонтаж несущих стен, тяжесть
• вес изъятия, ипотеки, договора аренды и т.д.
• Владелец состоит на учете в психиатрической корреляционной клинике или наркологическом диспансере.

Брокеры не сообщают об этом по телефону или при просмотре квартиры. В лучшем случае такие варианты оказываются пустой тратой времени на рекламу квартиры, но есть и другие, более значимые последствия.

Как их не поймать

Уделите несколько минут при первом звонке и спросите брокера, есть ли повтор и имеет ли он вес. Если брокер не уверен, попросите его выяснить эти детали. Обычно опытный брокер сможет подтвердить, есть ли повтор на фотографии.

Самостоятельно проверить объекты можно на сайте Росреестра. Там же вы можете посмотреть, есть ли у квартиры вес. Эти факторы также будут отражены в официальной документации на квартиру, необходимой для сделки.

Не полагайтесь полностью на слова агента, продающего недвижимость. Всегда проверяйте всю информацию самостоятельно, читайте документацию и задавайте вопросы перед заключением сделки.

4. Фиктивный покупатель

Этот метод похож на описанный выше аукцион. Только в этом случае маклер знает, что квартира подходит покупателю, и, добавляя ажиотаж, пытается заставить покупателя принять поспешное решение о покупке.

Для этого он приглашает виртуальных покупателей прийти и посмотреть квартиру в то же время, что и вы. Или же брокер получает звонок о том, что другие покупатели готовы внести первый взнос прямо сейчас, если владелец снизит цену. Он сообщает вам об этом разговоре и предлагает купить квартиру и остаться с вами, не торгуясь.

Как их не поймать

Ведите себя спокойно и не выражайте заинтересованности в покупке недвижимости. Предложите комфортную для вас цену. Если агент по недвижимости говорит, что кто-то готов внести первый взнос за квартиру по более высокой цене, пожелайте удачи в продаже и повторите свою готовность купить по ранее предложенной цене.

5. Навязавшийся риэлтор

Вы нашли объявление о продаже квартиры от собственника. Там крупными буквами написано, что агента просят не беспокоить. Позвонив по указанному номеру, вы узнаете, что владелец находится за границей или в командировке и показывает квартиру родственнику, другу или соседу, который должен помочь с продажей.

Однако, когда вы приходите на показ, вас встречает маклер, который хочет получить комиссионные за сделку. Этот факт становится очевидным в процессе переговоров о цене, когда вы выражаете намерение купить квартиру. Скрытый» маклер сообщает вам, что вам придется заплатить комиссию за его услуги.

Часто злонамеренные маклеры копируют объявления о продаже от реального владельца и размещают их на многочисленных сайтах вместе с контактными данными. В объявлениях повышается цена и предлагаются одни и те же фотографии с разными описаниями. Таким образом, брокер берет плату за свои услуги и встает между покупателем и владельцем.

Как их не поймать

Внимательно изучайте объявления и сравнивайте цены на одну и ту же квартиру. При первом звонке спросите, можно ли приобрести дополнительные приспособления и фурнитуру.

6. Хороший вариант на контрасте

Обратиться к агенту, который подберет вам квартиру с учетом ваших пожеланий и параметров. Вначале вы увидите объекты, которые частично соответствуют вашим запросам, но находятся в плохом состоянии.

После 5-8 таких неблагополучных квартир и убеждения маклера, что это лучшее на рынке, он вдруг находит отличную квартиру, которая устраивает вас во всех отношениях, кроме цены — выше вашего первоначального бюджета. Вы соглашаетесь, потому что уже разочарованы и отчаялись найти хороший вариант. Брокерам выгодно продавать эти дорогие квартиры, и, несмотря на то, что изначально они были проданы, теперь они покупают недвижимость за пределами своего бюджета.

Как их не поймать

Реклама недвижимости сейчас доступна каждому. Изучите объявления самостоятельно и сравните цену с той, которую вам назвал брокер.

7. Время показа

Брокеры обычно показывают недвижимость в самый идеальный момент, не сообщая вам о каких-либо недостатках объекта. Например, если в доме плохая теплоизоляция, сосед не услышит вас, потому что прогнозы планируются каждый день в течение дня. Если вид из окна квартиры оставляет желать лучшего, показ проходит вечером, поэтому не видно ни свалок, ни заводских труб, ни кладбищ.

Рекомендуется осмотреть недвижимость несколько раз в разное время суток. Если брокер не соглашается на дополнительные показы в другие дни, не стоит тратить время на этот выбор и работу с этим брокером.

Как их не поймать

Если брокер не соглашается провести повторную демонстрацию в другое время, это повод задуматься, не скрывает ли он оттенки недвижимости. Смело отказывайтесь от покупки такой квартиры.

Как выбрать хорошего риэлтора

Из уст в уста Лучший способ найти настоящего брокера — обратиться к родственникам, друзьям или коллегам, которые покупали или продавали недвижимость через брокера и могут порекомендовать конкретного специалиста.

Социальные сети. У многих брокеров и офисов есть страницы в социальных сетях. Следите за активностью на этих страницах, отзывами и комментариями.

Если вы зарегистрировались у брокера и видите, как он работает, как быстро продаются его квартиры и что он публикует много полезной информации, вы можете связаться с ним для первичной консультации: приехать к нему в офис, заказать его работу и другие детали. Обсудить о.

Недвижимость. Этот вариант считается самым надежным, поскольку требует затрат большого количества ресурсов, как времени, так и денег, на создание и продвижение офиса. Кроме того, о конторах легко собрать отзывы и узнать об их репутации.

Воспользуйтесь советами друзей и знакомых или поищите независимые интернет-агентства. В каких социальных сетях пишут об агентстве, как быстро продаются квартиры и каковы цены. Вы также можете сделать пробный звонок в агентство или посетить их офис для беседы.

Не связывайтесь с неофициальными брокерами. Брокеры, которые работают неофициально и не платят налоги, также не несут ответственности. Например, в качестве индивидуального предпринимательства или EIA, как самозанятые брокеры, так и офисы должны быть официально зарегистрированы.

Только в этом случае у вас больше оснований доверять им, так как они хотя бы в некоторой степени отвечают за свои действия.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.

С юридической точки зрения существует существенная разница между предоплатой и задатком.

Вкусные покупатели часто пользуются незнанием продавцами оттенков сделки купли-продажи. Они не всегда различают понятия «аванс» и «предоплата». Тем не менее, различия между этими терминами есть, и даже более существенные.

Аванс — это задаток, который подлежит возврату в случае расторжения устного договора. Депозит — это фонд, залог для выполнения обязательства. Если покупатель отказывается от договора, аванс не возвращается.

Если продавец передумал, он должен вернуть сумму дважды.

Псевдоаграрий» настаивает на авансе и вынуждает продавца разорвать договор. После двойной оплаты самозванец исчезает. Иногда они действуют вдвоем. Первый предлагает аванс, а второй — большую сумму за квартиру. Мошенники делят «компенсацию» между собой. Продавец остается ни с чем.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №2: невыплата части стоимости за квартиру путём занижения суммы покупки в Договоре.

Система мошенничества очень старая и простая. Покупатель обманом убеждает продавца занизить продажную цену контракта. При этом предполагается, что абсолютно ничего не пострадает, а налоги, продавцы и пр.

и т.д. Кроме того, после регистрации сделки с неопределенной стоимостью недвижимости в договоре, покупатель платит сумму, указанную в договоре. Конечно, он может даже обвинить продавца в якобы незаконных усилиях по увеличению стоимости недвижимости.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №3: регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.

Здесь может быть несколько альтернатив, включая откровенный обман. Например, это может быть намеренная ошибка при оформлении контракта на банковское обслуживание в банке, поскольку продавец не имеет доступа к двери, а обманутый покупатель может получить деньги через нее. Могут существовать системы, предусматривающие частичную оплату наличными и частичную оплату другими способами, напр.

через кредитные франшизы. Здесь следует очень внимательно отнестись к документации.

То же самое относится к различным пунктам в договорах, включая предпродажные соглашения, например, о том, что продавец должен заплатить штраф и т.д. если они их нарушат.

Получить деньги на продажу квартиры без обмана проще всего, создав кредитный счет и получив их прямо сейчас. Комиссионные за перевод суммы на любой счет оплачивает покупатель. Однако, как уже отмечалось выше, важно, чтобы все было сделано правильно и законно. В противном случае денег от продажи квартиры вам не видать.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №4: истребование всей суммы или части уплаченной суммы за квартиру уже после регистрации права собственности на неё.

Это более сложная схема мошенничества со стороны покупателя, но она также встречается. Тенью здесь является человек, которому вы продаете недвижимость. Если новый владелец некомпетентен, его родственник-родитель может обвинить вас в преувеличении суммы сделки, интрижке и т.д.

Таким образом, они могут поставить под сомнение сделку и попросить вас вернуть сумму за недвижимость, хотя все в порядке. Вы также можете получить обратно само имущество. Дело в том, что некомпетентные граждане уже могут зарегистрироваться там, и это будет единственным местом жительства в Коке.

Могут появиться различные новые системы мошенничества, которые не стоит вводить в общий доступ. Главное — помнить, что системы мошенничества различаются в зависимости от действующего законодательства, а иногда и в зависимости от жертвы. Сделки с недвижимостью всегда привлекали мошенников всех уровней и опыта.

Вы можете показать квартиру самостоятельно, не прибегая к услугам маклера. Сейчас это легко сделать через Avito и Cian. Однако только после изучения вопроса профессиональным юристом вы должны принять аванс и начать подписывать документы.

Вам необходимо будет заказать юридическую помощь по сделке купли-продажи квартиры в Москве. Мы предоставляем пожизненную гарантию на безопасное прохождение сделок купли-продажи.

Если вы хотите сделать сделку максимально выгодной и безопасной, обращайтесь к нам.

Запишитесь на личную встречу или оформите заявку на бесплатную консультацию по телефону.

Риелтор в покупательской шкуре

Чтобы привлечь клиентов, брокеры могут в начале общения «притвориться», что они и есть покупатель. Попутно выясняется, что сам «покупатель» не подходит под предложение, но «точно знает нужного человека» и, конечно, готов помочь за небольшую плату. Другой вариант — брокер признает свою профессиональную компетентность и предлагает свои услуги.

Продавец, который уже потратил свое время и твердо решил продать, охотно согласится (особенно если он убежден, что его собственная продажа будет длительной, рискованной и невыгодной).

Как с этим бороться? Если вы продаете себя, имейте в виду, что не все потенциальные покупатели будут Не соглашайтесь на предложение о посредничестве — порекомендуйте другу или родственнику родителей, что они очень подошли бы вам для покупки квартиры. Убедитесь, что вы общаетесь с нужным человеком, который принимает решение о покупке. Даже если предложение маклера привлекательно, не принимайте его, если вас обманули уже на начальном этапе.

Виртуальный покупатель

Брокер объявит, что нашел покупателя, получит аванс за работу, «исчезнет» на некоторое время и будет приводить отговорки о промедлении и занятости. Конечно, ситуация может быть не искусственной, но в некоторых случаях она является мошеннической. Покупатель на самом деле не существует, а брокер начинает его искать только после того, как получит свои деньги.

В результате продавец тратит время на ожидание, а брокер может спокойно заниматься другими клиентами и платить зарплату уже в карман.

Как с этим бороться? Платите брокеру только в том случае, если есть реальные результаты его работы. Например, вы лично встречаетесь и контактируете с потенциальным покупателем, подписываете договор и точно знаете, что вашу квартиру как минимум купят.

Имитация бурной деятельности в «самых секретных» базах

Рынок недвижимости становится все более прозрачным. Развитие профессиональных сервисов позволяет покупателям и продавцам находить друг друга без посредников. Все объявления можно легко отфильтровать и классифицировать по соответствующим критериям.

Чтобы повысить ценность своей работы, брокеры могут заявить о наличии «Особой секретной базы данных». Она используется для поиска самых надежных клиентов, которые не посещают сайты бесплатной регистрации. Как брокеры могут обманывать в этом случае?

Действительно, брокеры часто составляют профиль сайтов, используя те же данные, что и простые посетители. Преимущество работы с брокером заключается в том, что продавцу не приходится заниматься хлопотами (если он им доверяет), связанными с решением всех юридических сложностей, вместо того чтобы приобретать «других» покупателей. Даже если после обещаний брокера спрос кажется высоким, нет причин верить огульно — в некоторых случаях активность создают витрины, которые имитируют бурную деятельность, но не планируют покупать.

Как противостоять? Не доверяйте заявлениям об эксклюзивности базы или тайных клиентах. Не платите за это дополнительные деньги и не выбирайте брокера, который обещает это на таких условиях.

ВАЖНО: Если у брокера есть доступ к людям, которые покупают квартиры в качестве инвестиций, персональная база данных может не помочь. Такие покупатели заинтересованы в том, чтобы получать информацию о предложениях на рынке, где они действительно могут совершать какие-то сделки. Поэтому имеет смысл общаться с ними снова и снова.

Можете ли вы проверить честность обещаний брокера? Это единственный способ убедиться в том, что брокер не лжет.

Неточные формулировки в договорах

Контракт подписывается между продавцом и брокером. Отнеситесь к этому этапу несерьезно и убедитесь, что вы прочитали все пункты. Обратите пристальное внимание на то, как суть работы брокера выражается в вашей сделке.

Расплывчатые формулировки, такие как «помощь в продаже» или «поиск покупателя», — повод для осторожности, поскольку брокер может не завершить сделку, но заявить, что вы все равно должны деньги за активную работу. Продавцы заинтересованы в конкретном результате, а не в бурной деятельности без окончательного соглашения.

Как противостоять? Внимательно читайте договор, включая пресловутую риторику мелким шрифтом. Если есть сомнения в том, что можно учесть все оттенки, попросите адвоката действовать в ваших интересах. Не подписывайте документы с двусмысленными формулировками, которые могут быть истолкованы против вас.