Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений в Москве, составить по низкой цене

Если изменилось назначение участка: если дом стал жильем, дополнительное соглашение о нерасторжении договора аренды считается недействительным. Необходимо перезаключить новый договор.

Еще одна особенность — участие нотариуса в сделке. Если сам договор подписывается в присутствии нотариуса, то дополнительное соглашение обязательно должно быть им заверено (ст. 452 Закона РФ).

Можно ли внести изменения?

Для внесения изменений в договор аренды нежилого помещения необходимо составить дополнительное соглашение. При этом закон не предусматривает претензий к содержанию этого документа. В соответствии с положениями и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, при аренде нежилой территории составляется дополнительное соглашение.

Договор аренды может быть изменен только при соблюдении всех следующих условий

• Обе стороны сделки выразили свое согласие, и
• Дополнительное соглашение соответствует действующему законодательству
• Документ подписан обеими сторонами.

Что делать, если одна из сторон не хочет подписывать дополнительный договор аренды нежилого помещения или не согласна с изменениями, которые должны внести обе стороны? Такие конфликты интересов разрешаются в судебном порядке.

Какие изменения можно вносить?

Почти все условия договора аренды могут быть изменены по соглашению сторон. В частности, это касается договорных отношений, заключенных между представителями бизнес-единиц.

В большинстве случаев могут быть изменены следующие пункты

• Ставки арендной платы и способы оплаты; и
• права и обязанности страхователя, включая обязанность проводить косметический ремонт; и
• возможность и условия сдачи в субаренду нежилых помещений; и
• Причины и процедуры досрочного расторжения сделки.

Если обеим сторонам необходимо продлить срок действия договора, подписание дополнительного соглашения решит этот вопрос.

Порядок подписания допсоглашения к договору аренды нежилого помещения

После составления и заполнения договора стороны сделки должны заверить документ своими подписями. С момента подписания сделка считается завершенной, а контракт — вступившим в силу.

Подходы судов к вопросу об обязательности государственной регистрации изменений в договор аренды и о последствиях не совершения такой регистрации

Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те договоры, которые изменяют содержание регистрации договора аренды, например, договоры, изменяющие срок аренды или предмет аренды. В то же время договоры, не изменяющие содержание регистрации, например, изменение порядка выплаты компенсации за неотделимые улучшения, не требуют государственной регистрации (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11 марта 2016 г. № А35-7371 / 2015- ФАС от 28 декабря 2011 г.

Постановление Поволжского округа (дело № А57-22497/2009).

Согласно противоположной позиции, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения в составе этого договора также подлежат государственной регистрации (Решение Исполкома ВАС РФ от 27 января 2009 г. № А70-2321/10-2007 по делу 11680/08 — 5 февраля 2013 г. Решение Исполнительного комитета ВАС РФ от 24 апреля 2017 г.

№ 11241/12 — Решение Арбитражного суда Дальневосточного округа № . A51-17551/2016) .

Рассмотрим последствия отказа от регистрации изменения договора аренды.

В течение длительного времени суды придерживались мнения, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения в договоре аренды означает, что дополнительное соглашение является неконституционным. Применяя такой подход, суды пришли к выводу, что незарегистрированные дополнительные соглашения не создают прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Такой подход создавал возможности для злоупотребления правами в некоторых договорах аренды. Например, если арендатор не хотел исполнять условия подписанного, но незарегистрированного дополнительного соглашения о повышении арендной платы, он мог отказать в его исполнении, ссылаясь на незаключенный характер этого соглашения (ВАС РФ, 16. 02.

2001, 59- ФАС Восточно Сибирского округа от 99 июня 2007 года, дело А19-25747/06).

Однако в 2011 году Высший арбитражный суд РФ в пункте 14 постановления ВАС РФ от 17 ноября 2011 года отметил следующее Достигнув соглашения о виде, необходимом для выполнения всех существенных условий договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другие лица приняли его без наблюдения. Пользование было достигнуто по частям, в этом случае оно осуществлялось ими. В этом случае стороны договаривались о размере платы за пользование имуществом.

При этом Сте отметил, что права, предоставленные лицам, пользующимся имуществом по договорам аренды, не зарегистрированным государством, не могли быть противопоставлены им третьими лицами. Эта мысль нашла подтверждение и в письме Департамента ВАС РФ 165 от 25. 02.

2014 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Таким образом, согласно сложившейся судебной практике, незарегистрированное изменение договора аренды создает права и обязанности сторон сделки при заключении или фактическом исполнении соответствующего дополнительного договора.

Следуя вышеуказанному подходу, суд, например, отклонит довод части о том, что увеличение арендной платы, произведенное в результате расторжения дополнительного соглашения между сторонами, является неисполнимым, поскольку соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Однако следует учитывать, что если дополнительным соглашением предусмотрено, что оно вступает в силу только с момента государственной регистрации, то до момента регистрации данное соглашение в этой части не будет иметь никаких правовых последствий (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 февраля 2018 года А70-6861/2017).

В то же время в отношении третьих лиц дополнительные незарегистрированные договоры в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ не заключаются.

Например, Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 12 декабря 2017 года по делу № А05-3316/2016 признал, что условия, предоставленные третьим лицом, не могут быть оспорены конкурсным кредитором в рамках дела о банкротстве, в частности, потому что не было зарегистрировано дополнительное соглашение, изменяющее арендную плату. Суд также постановил, что.

Одностороннее изменение размера арендной платы

Оговорки об одностороннем выкупе часто включаются в договоры аренды. Такие односторонние договоренности распространены, например, в договорах аренды государственного и муниципального имущества. В данном случае договор обычно предусматривает, что арендодатель обязан уведомить арендатора о любых изменениях в договоре аренды путем письменного уведомления.

Согласно существующей позиции суда, одностороннее изменение арендной платы должно толковаться как заявление арендатора об одном из условий ранее перечисленного договора аренды, а не как изменение договора аренды. Поскольку введение срока одностороннего пересмотра арендной платы не изменяет договор аренды, дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его государственной регистрации не требуется (Решение Верховного Суда РФ от 20. 0.

2015 № 310-ЭС14- 6794 In The A62-8257/2012 Case Decision of the Supreme Court of the Russian Federation 2015).

Однако для одностороннего изменения арендной платы существуют условия, которые должны быть выполнены, чтобы суд признал согласованное действие (дополнительные соглашения об изменении арендной платы и государственная регистрация не требуются): в договоре аренды должно быть указано право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.

• В договоре аренды должно быть прямо указано право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.

Условие о том, что стороны договорились об изменении арендной платы при наступлении определенных событий, не признается судами в качестве условия, дающего право требовать или в одностороннем порядке изменять такое изменение со стороны договора.

• Договор аренды должен в одностороннем порядке изменять частоту изменений арендной платы — то есть частоту арендной платы или порядок ее определения — и условия этих односторонних изменений.

Так, например, если право на одностороннее изменение арендной платы возникает в связи с изменением процента арендной платы, установленного нормативным актом компетентного уполномоченного органа, в договоре аренды должна быть прямая ссылка на это.

Вопросы регистрации изменений, вносимых в договор аренды, при переходе прав и обязанностей по такому договору в порядке правопреемства в результате реорганизации юридического лица

Если права и обязанности, вытекающие из договора, передаются в результате реорганизации юридического лица, можно выделить два вопроса в отношении регистрации изменений в договоре.

Требуется ли регистрация прав аренды юридического лица, которые стали частью договора аренды в результате реорганизации предыдущих контрагентов договора аренды.

Достаточно ли предоставить документы, подтверждающие реорганизацию предыдущей стороны договора аренды и возвращение ее традиций, или для регистрации изменения необходимо заключить соответствующее дополнительное соглашение.

По первому вопросу Верховный суд РФ высказался решением № 304-ЭС17-3429 от 25. 07. 2017 г.

по делу № А70-5203/2016, согласно которому арендатор, ставший правопреемником по договору аренды путем реорганизации права аренды юридического лица, должен был зарегистрировать обременение имущества. Суд отменил решение нижестоящего суда, который обязал Суд также отразил в своем решении, что возложение этой обязанности на арендатора причинило ущерб в размере более 20 000 000 рублей в связи с оплатой пошлины.

Следует отметить, что в судебной практике нет единого мнения по второму вопросу об обязанности заключения дополнительного соглашения о замене сторон договора аренды.

Например, в деле А68-3677/2016 Арбитражный суд Центрального округа, вынося постановление 18 января 2017 года, указал, что Рослесхоз отказал в регистрации изменения договора аренды земельного участка в связи с обменом с правопреемником. Реорганизация бывшего арендатора. Суд указал, что у Рослестоста не было оснований для внесения данных изменений, поскольку заявитель не представил дополнительных соглашений о внесении соответствующих изменений в договор аренды.

Однако существует и противоположная судебная практика.

Так, в деле № А60-34773/2016 Арбитражного суда Уральского округа от 25 апреля 2017 года Арбитражный суд Уральского округа указал, что при реорганизации юридического лица в форме слияния и при изменении фирменного наименования юридического лица дополнительные договоры аренды не требуются. В обоснование своей позиции суд ссылается на пункт 12 Обзора судебной практики Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Департаментом Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 года. В связи с этим суд признал незаконным отказ компании «Росэласт» в изменении фамилии арендатора для представления дополнения к договору аренды.