Что включает управление объектами недвижимости

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимостью — это форма сотрудничества. Эта процедура предполагает участие

• владельца недвижимости,.
• Инвестора.
• арендатора
• агентов по недвижимости, агентов, брокеров или других посредников, и
• Представители государственных органов.

Управление коммерческой недвижимостью остается достаточно новым видом деловых отношений для России. Наибольший рост наблюдается в гостиничном секторе.

Управление недвижимостью может быть заказано специализированным компаниям, имеющим необходимый арсенал капитала и достаточный опыт эксплуатации определенных объектов. Важными факторами управления недвижимостью являются тип объекта, его местоположение, статус и положение в инфраструктуре.

В зависимости от этих факторов выбирается модель управления и развития. Если объект недвижимости еще не имеет определенного статуса и находится на этапе строительства, он может быть адаптирован к любой форме, выбранной в интересах владельца.

Способы управления

На практике существует три варианта управления

• Агентский договор — фактически риэлтерский бизнес. Задача — найти арендаторов и убедить их согласиться на подходящие условия.
• Передаваемая аренда — например, офисный центр полностью сдан владельцем крупному арендатору, который ищет предпринимателя для субаренды. Таким образом он пытается заработать деньги.
• Доверительное управление — сложная услуга, которая по своей сути требует администратора. Это означает, что помимо поиска арендаторов, вам необходимо поддерживать и модернизировать здание, продумывать политику маркетинга и сдачи в аренду. Можно сказать, что коммерческая недвижимость развивается как бизнес.

Кстати, большим преимуществом передачи недвижимости в траст является то, что она становится отдельным юридическим лицом. Она не может иметь отдельный банковский счет, отдельные счета и рассматриваться как объект других долгов (претензий). Если, конечно, владелец объекта не является полным банкротом, согласно статье 1018 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, все договоры разные, но у администраторов есть общий перечень обязательств. Чаще всего он встречается в заявлении владельца недвижимости о передаче объекта.

Анализ рынка

Обычно это происходит перед началом строительства или ввода здания в эксплуатацию или в кризисной ситуации.

Менеджерам необходимо выяснить, насколько высок спрос на существующие объекты аренды в данном районе, выявить основных конкурентов и определить ценовую среду — цены на аренду аналогичных объектов, условия, спрос, размер вакантных площадей.

Если речь идет о кризисе, анализ рынка может помочь вам принять радикальные решения. Например, снижение категории офисных зданий позволит увеличить оборот компании и сократить расходы на содержание.

Аренда

Основная функция управляющего — поддерживать в здании постоянный торговый профицит. То есть, чтобы арендаторы заполняли здание, независимо от того, офисный это центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть своя особенность. Выбирая арендаторов, менеджеры должны не только оценить их платежеспособность, но и учесть, насколько идеально они вписываются в идеи группы. Например, возможно, странно размещать магазин для взрослых на детском этаже, а продуктовый магазин — после развлекательной зоны.

Нередко специалист по управлению занимается финансовой состоятельностью арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания сдать в аренду прибыльный бизнес, который будет занимать помещение довольно долгое время.

Аренда также может включать в себя оптимизацию использования площадей. Например, это можно наблюдать в торговых центрах — изначально здание проектируется как магазин, но по ходу могут появляться островки с кофе, мороженым и продавцами посреди вестибюля. Другие здания могут быть построены на свободной земле — например, для увеличения складских мощностей.

Менеджмент также отвечает за установление цен на аренду, подготовку планов аренды и согласование условий с постоянными арендаторами.

Организация обслуживания

Каждый объект коммерческой недвижимости требует постоянного внимания, включая обслуживание коммунальных служб, ремонт и общий ремонт, а также налаживание и поддержание отношений с подрядчиками. Время и деньги должны быть потрачены на:.

• Техническое обслуживание — управляющие недвижимостью должны либо заниматься этим сами, либо найти профессионала для поддержания здания в порядке. Они должны предвидеть потенциальные проблемы, создать систему постоянной диагностики оборудования и организовать контракты на поставку электроэнергии, воды и отопления.
• Клининговые услуги — поддержание чистоты в местах общего пользования является обязанностью управляющей компании. И, в зависимости от условий договора, служба уборки для арендаторов. — Для коммерческих или развлекательных центров необходимо следить за поведением посетителей и защищать имущество от вандализма и хулиганства. Офисные и многофункциональные центры могут иметь лицензионный статус. Организация также ложится на плечи управляющего.
• Службы строительного контроля — здания постоянно модернизируются, а ненужные установки реконструируются. Наем ученых, подрядчиков и специалистов для надзора является обязанностью руководящего органа.

Маркетинг и бизнес

Менеджеры — это не только администраторы и юристы. В их обязанности входит создание концепций коммерческой недвижимости, маркетинга и рекламы. Что необходимо сделать:.

• Разработайте комплексный бизнес-план по управлению недвижимостью как проектом.
• Исследуйте рынок и создайте уникальное торговое предложение, подчеркивающее конкурентные преимущества и привлекающее арендаторов и посетителей.
• Изобразите и продвигайте коммерческую недвижимость как бизнес.
• В торговых центрах займитесь привлечением посетителей и создайте поток и дорожную карту.

Востребованность профессии

Потенциальный спрос на специалистов по управлению коммерческой недвижимостью можно определить по инвестициям в этот сектор. Так, ссылаясь на Knight Frank, «Российская газета» утверждает, что к 2022 году прогнозируется выделение более 1,2 млн кв. м офисных площадей.

Более 90% из них относятся к очень престижному классу А и требуют постоянного контроля.

Если рассматривать страну в целом, то объем инвестиций в недвижимость в прошлом году составил около 240 млрд рублей, из которых около 25% традиционно приходилось на коммерческие объекты. Судя по динамике базовой процентной ставки Центробанка, кредиты дешевеют, что приводит к активизации развития строительства.

О высоком спросе на профессию говорит и наличие вакансий. Так, только по ключевому «менеджер по коммерческой недвижимости» в HH. RU на момент написания этих строк имеется более 1, 000 вакансий. Большинство из них имеют зарплату 80, 000-150, 000 рублей. И это без учета более специфических названий, таких как «управляющий торговым центром».

Однако необязательно заниматься этой деятельностью только как профессией, например, в крупных учреждениях. Управление коммерческой недвижимостью может быть и бизнесом — для этого достаточно искать клиентов, разрабатывать бизнес-модель и набираться опыта в решении подобных задач.

Узнайте секреты и детали этого процесса на наших специализированных уроках по управлению недвижимостью. Вы узнаете об особенностях коммерческой недвижимости, многофункциональных комплексах, офисных зданиях и торговых центрах. Вы узнаете о расположении и заполнении торговых центров, поиске арендаторов, управлении отношениями с арендаторами, планировании и составлении бюджета.

Самое главное, что в программу включены реалистичные бизнес-модели для управляющих компаний. Вместе с экспертами вы поймете особенности арендной политики, освоите практические методы ее реализации и сможете работать на опережение.

Автор: Дмитрий Кузьмин

«Ваш успех — наш успех. Наша цель — дать Вам как можно больше знаний для его достижения!» ©

Программа обучения

1. Базовая часть

1. 1 Управление счетами экономиста

1. 2 Финансовый менеджмент

1. 3 Трудовое право

1. 4 Методологические основы и инструменты управления проектами (MS-проекты)

1. 5 Оценка стоимости бизнеса

2. Профильная часть

2. 1 Правовые регуляторы сделок с недвижимостью

2. 2 Правовые аспекты рынка недвижимости

2. 3 Анализ рынка недвижимости

2. 4 Состав инвестиционных портфелей недвижимости

2. 5 Государственный перечень имущественных прав

2. 6 Государственное управление земельными ресурсами и земельный надзор

2. 8 Содержание объектов недвижимости

2. 9 Арест торговых центров, первичное заполнение арендаторами

2. 10 Арест для развития офисной недвижимости

2. 11 Концепции развития складской недвижимости

2. 12 Оформление и получение лицензий на реализацию инвестиционно-строительных планов

2. 13 Инвестиционно-строительные планы

2. 14 Информационное обеспечение градостроительной и инвестиционной деятельности

2. 15 Проектирование и финансирование объектов недвижимости

2. 16 Практика реализации проектов в сфере недвижимости

Начало обучения — 10.11.2022, окончание — 15.12.2023

Режим занятий — три дня в неделю: вторник, четверг с 19:00 до 22:00, суббота с 10:00 до 17:30

Стоимость и условия

Заключаем договора с физическими и юридическими лицами

220 000 руб.

(освобождение от НДС) Платежи производятся постепенно (четырьмя частями) в течение времени, предусмотренного договором. Первый взнос должен быть внесен в течение 10 дней после подписания договора.

Документы для приема

• Оригинал и копия паспорта или документа, его заменяющего
• Оригинал и копия сунила
• Оригиналы и ксерокопии свидетельств об обучении и квалификации или свидетельств о подготовке к высшему образованию
• Оригинал и ксерокопия документов о смене имени и отцовства (при необходимости)
• Фотография 3×4
• Анкета-заявление, форма заявки на участие в исследовании и договор на обучение (выдаются институтом после подачи документов).

Документ об окончании

После успешной защиты выпускной дипломной работы студент получает диплом о профессиональном образовании установленного формата.

Исследования в области управления коммерческой недвижимостью

Сотрудники столичных агентств недвижимости провели исследования и представили результаты. Так, около 44% владельцев коммерческой недвижимости в Москве регулярно пользуются услугами внешнего назначения и поручают внешним профессиональным организациям улучшить управление недвижимостью.

Однако этот показатель в Москве почти в два раза ниже, чем в Западной Европе, где до 90% владельцев коммерческой недвижимости пользуются услугами подрядчиков. Более того, работать с такими организациями очень выгодно. Таким образом, собственники могут не только значительно увеличить собственную прибыль, но и осуществить долгосрочные мероприятия.

В данном случае комплексное управление коммерческой недвижимостью включает в себя управление инфраструктурой здания, грамотную механическую и техническую организацию эксплуатации, комплексное обеспечение чистоты, аренду и управление офисами, а также организацию охраны. Это позволяет владельцу надолго покинуть страну, не беспокоясь о том, что может случиться со зданием.

Для получения более объективных данных аналитики по недвижимости изучили более 500 зданий площадью более 5 000 квадратных метров, подпадающих под определение коммерческой недвижимости. Сюда входят торговые центры и офисы различных категорий площадей.

Из примерно 200 исследованных торговых центров 64% являлись внешними непрофильными. Однако стоит также учесть, что 30% опрошенных торговых центров нанимают подрядчиков для осуществления своей деятельности.

Управление объектами недвижимости подрядчиками благоприятно сказывается на арендной стоимости объектов (для арендаторов). Как ни парадоксально, привлечение управляющих компаний, как выяснилось, снижает операционные расходы владельцев коммерческой недвижимости. Более того, привлечение таких профессионалов позволяет владельцу дальше развивать бизнес, внедрять новые проекты или расширяться.

В то же время сотрудники аутсорсинговых компаний следят за своевременными платежами арендаторов и многими другими вопросами.

Управление на доверии коммерческой собственностью — недвижимостью

Под коммерческой недвижимостью понимаются здания, хозяйственные постройки и участки земли, использование которых направлено на увеличение капитала, получение арендного и инвестиционного дохода и получение постоянного дохода. Управление недвижимостью — это рациональное использование недвижимости и максимизация прибыли. Это вид предпринимательской деятельности, включающий ряд задач, таких как установление и контроль условий договоров аренды, сбор арендной платы с арендаторов и использование здания.

Все процедуры непосредственно направлены на оптимизацию использования недвижимости непосредственно в интересах владельца или группы владельцев.

Основные объекты и направления

Основными элементами управления являются отдельные объекты недвижимости, включая часть или всю землю и все объекты, связанные с этой территорией. Кроме того, сюда могут входить комплексы недвижимости, представляющие собой объекты или группы объектов, объединенные общей технической инфраструктурой или пространством, при условии, что здания и объекты дополняют друг друга.

Управление осуществляется на основе следующих направлений

• Техническое направление,.
• Юридическое направление, и
• Финансовое направление.

Управление недвижимостью представлено различными формами и механизмами, которые напрямую зависят от вида собственности на тот или иной объект недвижимости. Целью является достижение последствий реализации правоспособности собственника действовать в отношении принадлежащего ему имущества каким-либо образом, противоречащим закону.

Основополагающие цели

Последствия владения имуществом зависят от целей собственника и последующих целей владельца. Различают следующие цели: коммерческие и оперативные.

К коммерческим целям относятся

• управление осуществлением основных видов деятельности собственника имущества; и
• минимизировать расходы на содержание имущества; и
• обеспечить сохранение капитала, и
• поддерживать недвижимость в отличном состоянии, и
• минимизировать расходы на эксплуатацию недвижимости; и
• повышение престижа владельца недвижимости за счет владения конкретными объектами недвижимости.

Торговые цели менеджмента включают

• максимизация прибыли от недвижимости,.
• привлечение арендаторов, и
• увеличение полезного срока службы недвижимости, и
• оптимизация эксплуатационных расходов, и
• использование возможностей для продажи недвижимости на более выгодных условиях, и
• повышение стоимости объекта недвижимости.