Согласие супруга на совершение сделки

В обязанности нотариуса входит разъяснение супругу прав и обязанностей, которые возникнут в результате сделки. Нотариус должен убедиться, что права супруга не нарушены, то есть что согласие дано без принуждения. Если имущество не является совместным и находится в частной собственности одного из супругов, данная документация не требуется.

Как правило, это возможно в следующих случаях

• Имущество было приобретено до брака; если второй супруг участвовал в увеличении стоимости объекта (например, сделав существенный ремонт или реконструкцию), необходимо получить согласие супруга на продажу, обмен, дарение и другие сделки.
• Передача имущества в дар или по наследству от третьего лица. В этом случае речь идет не об общей собственности, а о движимом имуществе.
• Муж и жена подписывают брачный договор, оставляя право собственности на имущество только за одним из них.

Нотариальный договор действителен не только во время брака, но и после развода. Если муж или жена хотят продать, обменять или подарить имущество после развода, нотариус имеет право потребовать доказательство согласия. Это необходимо сделать, если имущество не было разделено во время бракоразводного процесса.

Если сделка была совершена без согласия, ее несложно оспорить в суде и потребовать восстановления своих законных прав на свою половину имущества. В этом случае сделка является недействительной.

Что необходимо предоставить?

Нотариусу необходимы паспорта мужа и жены и свидетельства о браке или, если развод произошел менее трех лет назад, свидетельство о разводе. Нотариус составляет документ, в котором подробно описываются права супругов и дается разрешение на совершение необходимых сделок с имуществом или другими крупными активами.

Соблюдение Закона о семейном праве убережет вас от дальнейших судебных разбирательств. Чтобы развод не повлиял на вашу сделку с недвижимостью, обратитесь к сотрудникам нотариальной конторы. В любой ситуации, какой бы сложной она ни была, рекомендуется обеспечить соблюдение закона.

Сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма

• Доходные договоры и их изменения (статья 584).
• Заявления об обеспечении исполнения обязательств, вытекающих из договоров, должны быть нотариальными (статья 339, пункт 3)
• договоры об уступке требований (статья 389, пункт 1) и долгов (статья 391, пункт 4); и
• сделки, предусмотренные Законом о нотариате, и предварительные соглашения, когда крупные контракты требуют нотариального удостоверения (Статья 429(2)); и
• соглашения об изменении или расторжении нотариальных договоров (Статья 452(1)).

• сделки, связанные с отчуждением долей в праве общей собственности на имущество, включая всех участников общего собственника долей в договор (Статья 42, пункт 1); и
• сделки, связанные с отчуждением имущества, находящегося в комиссионной собственности; и
• сделки, связанные с продажей недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним или гражданам, признанным недееспособными (пункт 2 статьи 54).

• Сделки по распоряжению долей или частью доли в утвержденной компании с ограниченной ответственностью (далее — ООО); и
• опционное соглашение о заключении договора купли-продажи утвержденной доли или части доли капитала ООО (статьи 11 и 429(5) Гражданского кодекса РФ); и
• безотзывные оферты в форме отдельных документов и их акцепт (статья 21, пункт 11); и
• договор о залоге доли или части доли в утвержденной главе ООО (статья 2, пункт 2); и
• требования к участникам ООО для получения участия (статья 23, пункт 23); и
• требование о выходе из общества, подлежащее обязательному нотариальному удостоверению, в соответствии с правилами, предусмотренными Законом о нотариате об удостоверении сделок (ст. 1, п. 1).

Практика применения закона существенно отличается в части необходимости получения согласия супруга на ходатайство другого супруга о праве выхода из АЕ. Сложность заключается в определении правовой природы заявления о выходе из ООО; существует мнение, что заявление о выходе из ООО — это акт волеизъявления. Другие, напротив, считают его юридически значимым сообщением.

На наш взгляд, более устойчивой является позиция тех, кто считает, что заявление о выходе из ООО является односторонней сделкой. Сложившаяся судебная практика также характеризует выход участника как одностороннюю сделку, которая может быть признана недействительной или оспоримой. В результате можно сделать вывод, что выход участника ООО является односторонней сделкой с целью продажи доли в утвержденном фонде ООО, которая подлежит обязательному нотариальному удостоверению, требующему согласия нотариуса.

Вопрос, связанный с определением правовой природы участников общества, утверждает, что оно претендует на приобретение доли в соответствии со статьей 2 Закона об ООО.

До сих пор остается спорным вопрос о необходимости получения согласия супруга на заключение договора о питании, поскольку пункт 1 статьи 1 Семейного кодекса предусматривает согласие супруга. Статья 100(1) Семейного кодекса предусматривает обязательный нотариальный тип. Это применяется только в том случае, если питание заключено в браке, а получатель питания или его законный представитель является лицом, не имеющим статуса супруга.

Согласно разъяснению Комиссии Федеральной торговой палаты по законодательной и методической работе, супруги не обязаны заключать договор о питании в связи с актуальностью данных правоотношений.

Нотариальное согласие супруга должно быть получено также лицом, обязанным по условиям предыдущего договора уплатить задаток в качестве исполнения обязательства по заключению основного договора. Как и в этом случае, у этого лица. общее имущество супругов на основании договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению.

Однако, к сожалению, судебная позиция по данному вопросу не является единогласной. Так, например, в некоторых случаях суд придет к выводу, если суд будет исходить из того, что договор предварительной продажи не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов и не требует нотариального согласия другого супруга. Распоряжение общим имуществом, приобретенным без согласия супругов, в том числе до заключения договора, законом не допускается.

Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры – что говорит закон?

Все основано на общности имущества супругов. То есть на том, что все имущество, приобретенное в период брака, по закону является общей собственностью супругов и супруга, независимо от того, на кого это имущество зарегистрировано (хотя есть и исключения, подробнее см. ссылку на Глоссарий).

Что касается распоряжения общим имуществом супругов, считается определенным, что оба супруга всегда действуют по взаимному согласию (пункт 1 статьи 35 Семейного кодекса). Однако, если один из супругов продает квартиру (дословно — сделка по распоряжению имуществом, правом, подлежащим государственной регистрации»), необходимо получить бесспорное согласие другого супруга на продажу (статьи 3, 35, 35, 35, 35, 35, Семейный кодекс).

Но как быть, если речь идет о распоряжении одним из супругов «общими» деньгами, потраченными на приобретение имущества? Требуется ли нотариальное согласие на сделку супруга? Закон не дает четкого ответа. Очевидно, наши нерадивые сотрудники не анализировали подобные ситуации.

Некоторые юристы считают, что деньги также являются общим имуществом супругов, а рынок квартир — это сделка, «подлежащая обязательной государственной регистрации». Это означает, что, согласно третьему пункту статьи 35 Семейного кодекса, согласие нотариуса супруга является обязательным.

Другие юристы утверждают, что эта статья относится только к продаже квартир (общего имущества), а не их рынка. Договоры купли-продажи больше не регистрируются (за исключением ипотеки). Верховный суд РФ отметил, что сделки подлежат государственной регистрации, но не касаются распоряжения общим имуществом супругов, а для их заключения не требуется согласие другого супруга.

Рынок недвижимости не признается судами как форма распоряжения общим имуществом (см. решение Верховного суда РФ 2016 г. № 308-кг15-13732).

В общем, закон, как обычно, не идеален, а юристы, как обычно, зарабатывают деньги на его толкованиях. Что же делать покупателям квартир? Идти к нотариусу за «супружеским консенсусом» или нет? Ответ кроется во всемогущем Росреестре.

О признаках, определяющих надежность и жизнеспособность производителя, смотрите соответствующие шаги в инструкции здесь.

Какова позиция Росреестра по вопросу согласия супруга на сделку?

Согласие супруга на покупку квартиры в составе обязательного пакета документов, необходимого Росреестру для регистрации прав и перехода прав на сделку купли-продажи (см. здесь — выберите список «купля-продажа квартир»), отсутствует.

Это означает, что сделка будет зарегистрирована без этого документа. Кроме того, Федеральная регистрационная служба не требует письменного согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью не только при покупке, но и при продаже недвижимости.

Сообщение от Росреестра (Выдержка):.

… ‘Регистрирующий орган не вправе требовать согласия супруга на государственную регистрацию перехода права собственности к новому собственнику и не вправе выяснять наличие или отсутствие такого согласия.’ Другими словами, согласие супруга имеет место без предварительного переоформления прекращения и части сделки.

Ситуация выглядит следующим образом. Таким образом, регистрация прав собственности не требует нотариального согласия супруга. Однако… оно желательно, а в некоторых случаях закон требует его незамедлительно (см. ниже). Зачем нужен этот документ?

В той же юридической статье (см. ссылку выше) указано право «забытого» супруга, для которого консенсус не требуется, требовать признания продажи недействительной. Для реализации этого права установлен годичный срок.

Действительно, чтобы оспорить сделку, в суде нужно доказать, что он не знал, а другой супруг не знал, что квартира (тайная!) из их общих сбережений ), а сделать это можно только в том случае, если он не знал, что другой супруг приобрел квартиру за счет их общих сбережений.

Именно поэтому на практике опытные маклеры (в Москве, например) стараются гарантировать согласие супруга, даже если можно обойтись без него. Далее, как таковой «страховки» такой сложности не представляется.

Получение согласия мужа или жены на покупку квартиры – практика рынка

На самом деле, в целом, покупателю и его жене очень невыгодно оспаривать сделку и понимать, что она недействительна. Почему; да потому что в этом случае супруги рискуют потерять не только приобретенную квартиру (коммуналку), но и деньги, которые они заплатили.

Суды, естественно, применят двустороннюю реабилитацию (т.е. заставят обе стороны вернуть имущество), если сделка будет признана недействительной. Однако квартира может быть возвращена продавцу быстро и легко, при условии новой регистрации в Государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Получить деньги обратно от покупателя сложнее, особенно если продавец заявляет, что у него больше нет денег (потраченных на него). Тогда суд заставляет продавца возвращать деньги постепенно, например, вычитая определенный процент из официальной зарплаты или пенсии.

Если жена покупателя находится в безопасности, она вряд ли сама будет оспаривать сделку. Хотя некоторые семейные конфликты могут привести даже к таким неблагоприятным для супругов сценариям. Например, если муж намеренно скрыл от жены, что приобрел недвижимость на свое имя.

Или если разведенная жена решит вернуть деньги, полученные при распределении совместно нажитого имущества после покупки квартиры мужем.

Это повод поставить под сомнение сделку, так как нет согласия жены, которое может существовать.

Брокер здесь продолжит с самого начала — «извините, это безопасно», вреда от этого нет абсолютно никакого, но если между супругами возникнет конфликт (когда один оспаривает сделку другого), этот документ может быть очень полезен. Кроме того, он помогает не только покупателю, жена которого может оспорить, но и продавцу, которому не нравится эта путаница.

Банки применяют те же принципы при выдаче ипотеки, и на этот счет есть дополнительные аргументы (которые более подробно рассматриваются ниже).

Письменное согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку

Юристы банков иногда читают закон и понимают, что «чем быстрее, тем лучше», что означает максимальное снижение риска. Поэтому для совершения сделки всегда требуется согласие мужа.

Аргументы следующие.

• Во-первых, ипотечное обременение на приобретаемую квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц.
• Во-вторых, залог имущества банку рассматривается судом как форма его распоряжения (Определение Верховного суда РФ от 17 марта 2020 года № 19-КГ20-3). Кроме того, в случае невозврата кредита право собственности на квартиру может перейти к банку. Таким образом, супруг, которому стало известно, что квартира, находящаяся в общей долевой собственности, была заложена без разрешения, может опротестовать ее в течение одного года с момента, когда ему стало об этом известно.

Таким образом, если один супруг владеет недвижимостью, приобретенной с помощью ипотеки, то другой супруг имеет на нее права (совместная собственность). И здесь закон (раздел 1, статья 7, ФЗ — 102 «Об ипотечном кредитовании…») прямо говорит о необходимости письменного согласия супруга на оформление ипотеки и, соответственно, покупку квартиры.

Разумеется, такое согласие требуется только в том случае, если второй супруг не является созаемщиком по кредиту. Если оба супруга являются созаемщиками, то отдельного согласия на покупку не требуется, так как оба супруга уже являются сторонами сделки.

Как оформить согласие супруга на покупку квартиры?

В том же положении закона (статья 35, пункт 3 Семейного кодекса — см. ссылку выше) четко указано, что согласие супругов на совершение имущественной сделки должно быть заверено нотариусом.

Структура (текст) этого документа строго не регламентируется — главное, чтобы было понятно, кто с кем и почему соглашается. Можно определить адрес конкретной квартиры — покупатель может выбрать «согласие» на конкретный адрес квартиры. Как вариант, можно «согласовать» квартиру с ценой и условиями, которые остаются на усмотрение покупателя.

Срок действия супружеского согласия обычно не оговаривается в письменном виде. Другими словами, оно дается на неопределенный срок (хотя при необходимости его продолжительность может быть ограничена).

Образец супружеского согласия на покупку недвижимости — см. ссылку ниже.

Нотариусу необходимо предоставить паспорт и свидетельство о браке супруга, дающего согласие. Сами документы другого супруга (право собственности) не требуются.

Стоимость нотариального заверения супружеского согласия незначительна в регионах от 1 до 2 000 рублей. В разных регионах стоимость может незначительно отличаться.

Когда получение согласия супруга на покупку является обязательным?

В некоторых случаях законодательством (та же статья 3, статья 35 Семейного кодекса РФ — см. ссылку выше) установлены обязательные требования к нотариальному согласию супруга на совершение сделок с недвижимостью. Это касается, например, случаев, когда договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен.

Как правило, ратификация договора не требуется. Однако в некоторых случаях такое требование существует (подробнее по этой ссылке). Кроме того, согласие супруга на покупку квартиры требуется, если сделка осуществляется через нотариуса.

То же самое относится к ипотеке, договорам купли-продажи или концессии на новостройки в рамках CDL. Все эти договоры (в отличие от договоров купли-продажи) подлежат регистрации. Это означает, что на них распространяется действие той же статьи 3, раздела 35 Семейного кодекса.

Это определяет необходимость нотариального согласия супруга для сделок, «подлежащих обязательной государственной регистрации».

Кроме того, эта бумага может потребоваться для сделок от продавца квартиры к вторичке (или брокеру) для целей страхования.

Нужно ли согласие на покупку квартиры от бывшего супруга?

Что относится к бывшим супругам? Что происходит, если недвижимость приобретается после развода?

Даже после развода для покупки квартиры может потребоваться нотариальное согласие бывшего супруга, чтобы имущество было распределено и управлялось между супругами. Это имеет смысл только в том случае, если после развода не было распределения имущества (ни по добровольному согласию, ни по решению суда).

Это означает, что бывшие мужья и даже бывшие супруги могут задавать вопросы на рынке недвижимости. Это связано с тем, что они, как правило (после развода и не разведенные). Как вариант, бывший муж может потребовать долю в приобретаемой квартире.