Формулируя правила данной статьи, законодатель исходил из того, что в определенных несправедливых ситуациях правила должны быть направлены на поддержание социальной справедливости. Конечно, если человек покупает что-то и намеревается получить это, только чтобы обнаружить, что он должен вернуть это, потому что сделка содержала первоначальный дефект, о котором он не знал, он испытывает неудобства и эмоциональные страдания. Однако его потери гораздо меньше, чем у того, кто незаконно лишился владения вещью в результате преступных действий мошенника, например.
С самого начала оговаривается, что в таких случаях добросовестный приобретатель не несет никакого ущерба, кроме того, который связан с восстановлением первоначального состояния.
Рассматриваемая статья охватывает только два вида ситуаций: первая — когда продолжение прав собственника прерывается из-за того, что до совершения сделки по продаже, обмену или иному предложению имущества по закону произошли некоторые неблагоприятные обстоятельства. Другое лицо, отличное от бенефициара, заняло его имущество или права и сменило подлинного покупателя; вторая — в том, что сам бенефициар оказался недееспособным и каким-то образом скрывался или не мог руководить своими действиями по собственной воле по другой причине.
Во всех этих случаях имущество, о котором идет речь, остается собственностью бенефициара, несмотря на его волю. В связи с этим верно и то, что при определенных условиях имущество может быть узаконено подлинным приобретателем, который вновь занял его. Статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет только право законного владельца истребовать имущество от покупателя.
Конечно, окончательное решение зависит от суда, и все индивидуальные особенности должны быть тщательно рассмотрены.
Практические аспекты применения ст. 302 ГК РФ
Бремя доказывания добросовестности лежит на покупателе. С одной стороны, это в определенной степени противоречит принципу презумпции добросовестности участников гражданских отношений, предусмотренному пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса. С другой стороны, положения статьи 302 ГК РФ потеряют смысл, если выяснится, что покупатель знал о вульгарности сделки, но все равно согласился на нее.
Например, он действительно знал, что права принадлежат другому, а продавец действовал в нарушение закона и совершил как минимум правонарушение.
Обвиняемому нет необходимости доказывать свою добросовестность отговоркой, что он не проводил собственного расследования. Достаточно убедить суд в его неосведомленности о фактической природе сделки, отметив, например, что ему были предоставлены документы и доказательства того, что лицо, совершающее сделку, имело права на то, что он приобрел. .
Если сделка совершается лицом, лишенным дееспособности по судебному решению, в некоторых случаях о приобретателе не может быть известно. Опекуны и законные представители могут предоставить информацию, но если они этого не сделали, то нет оснований предполагать, что приобретатель поступает плохо. Однако в этом случае нет никаких преимуществ.
Это связано с тем, что сделка отменяется по статье 171 ГК РФ. Однако бывают случаи, когда дееспособность была признана судом во время совершения сделки, и на момент совершения сделки лицо было еще дееспособным, но на самом деле не могло в полной мере осознавать значение своих действий в тот момент. В этом случае опекун должен опираться на положения статьи 302 Гражданского кодекса РФ.
Цена также имеет значение. Если она окажется средней рыночной ценой в данной местности, то это является весомым критерием для признания покупателя добросовестным. Это связано с тем, что недобросовестность является неоспоримым фактором, поэтому приобретенное по сделке должно быть возвращено собственнику.
В таком случае суд признает сделку недействительной. Если она не привела к реальной выгоде, собственник вправе предъявить иск о неосновательном обогащении.
Если приобретатель является подлинным покупателем, дело обстоит гораздо сложнее, и суды разных инстанций часто придерживаются противоположных точек зрения по одному и тому же делу.
Например, пункт 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает правило, согласно которому приобретение неоплаченного имущества у лица, которое не имело права его продавать, дает собственнику право истребовать имущество во всех случаях. Однако это не означает, что если совершеннолетний и законный гражданин получил в дар чужое имущество, он должен немедленно вернуть его, когда жена дарителя предъявит на него права. Даже если имущество пары приобретено совместно, даритель все равно имеет право выделить вещь.
Окончательное решение суда зависит от ряда факторов. Предположительно, суд посчитает, что правила статьи 302 Гражданского кодекса вообще не применяются в таких случаях.
Судебная практика указывает, что в случае добровольной передачи собственником владения вещью другому лицу, она тем самым незаконно присваивается собственником. подлинным покупателем в качестве конкретной ратификации небрежности в выборе контрагента.
Аналогичный подход применяется в случаях, когда продажа коллективной семейной собственности осуществляется членами семьи без согласия других лиц. Суды считают, что семейная община, если таковая имеется, не может осудить покупателя за то, что продал их взрослый сын, не спросив родителей. Однако, если он страдает каким-либо расстройством характера или зависимостью, следует прибегнуть к правилам назначения Опекуна и частичного ограничения его дееспособности.
Если этого не будет сделано, семья не должна жаловаться на то, что их ценность была продана.
Следует отметить, что статья 302 Гражданского кодекса тесно связана с недействительностью сделок и многие практические вопросы при ее применении до сих пор не имеют однозначного ответа. Более острый спор разгорелся по более широкому вопросу жилищных дел, связанных с последствиями приватизации. Высший арбитражный суд РФ высказал позицию о недопустимости удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки в случаях, когда спорное имущество не подлежит обоснованию.
Это было подчеркнуто в постановлении ВАС РФ № 8 в целом. Верховный суд РФ практически воздержался от войны, и решающим стало мнение Конституционного суда РФ. Его позиция заключается в том, что при отсутствии условий для удовлетворения требований об оправдании общий механизм восстановления сторон в первоначальное положение не реализуется через реабилитацию.
Верую. Таким образом, общее количество требований, которые могут быть удовлетворены в особом порядке в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса, очень невелико.
Кто такой добросовестный приобретатель
В нормах Гражданского кодекса РФ в целом говорится о подлинном покупателе. Однако непосредственной формулировки этого понятия нет, но концептуальное значение термина можно определить после анализа этих норм.
Таким образом, подлинный покупатель — это контрагент по сделке, который не мог знать об отсутствии у продавца прав (т.е. права на продажу) в момент приобретения.
Иными словами, в данном случае недвижимость приобретает совсем другое лицо, не имеющее на нее прав, а не собственник, который вопреки своей воле лишается квартиры. При этом покупатель не знал об этом и был добросовестно введен в заблуждение относительно того, кто является настоящим собственником квартиры.
Обратите внимание, что если имущество приобретено безвозмездно (например, в качестве дарения), то нынешний собственник всегда имеет право претендовать на него. Даже если новый владелец является настоящим. Если переход права собственности является услугой quid pro quo (покупкой), в иске об отмене нового права собственности может быть отказано.
Ситуации, когда права добросовестного приобретателя нарушаются
Как правило, вопрос о защите прав подлинного покупателя недвижимости поднимается после приобретения недвижимости. То есть, когда покупатель полностью расплатился с недобросовестным продавцом. В этот момент начинаются неприятные события.
Необходимость защиты прав подлинных покупателей недвижимости может возникнуть, когда
- покупатель квартиры находится под прикрытием (например, под присягой или в заключении); и
- приватизация квартиры была проведена с нарушениями, в результате чего претендент не был учтен при незаконной приватизации на жилье
- право собственности продавца подделано, а фактический владелец не является тем же лицом.
- Ранее квартира была приобретена продавцом с нарушением закона (например, через несколько постановлений), и поэтому договор купли-продажи был недействительным.
Во всех этих случаях страдает именно покупатель, поскольку он может остаться без квартиры и без денег. Поэтому он должен отстаивать свои нарушенные права и доказывать, что он является истинным покупателем.
Вам нужна защита прав подлинного покупателя?
Порядок защиты прав добросовестного приобретателя
Привилегия на приобретение покупателя в качестве подлинного покупателя принадлежит суду. В законе не указаны параметры, которым должен соответствовать подлинный покупатель для того, чтобы суд идентифицировал его как подлинного покупателя. Также не существует отдельного закона о защите прав подлинных покупателей.
В то же время именно покупатель спорного имущества должен доказать свою добросовестность.
Более того, как разъяснил Верховный суд РФ и Высший арбитражный суд РФ.10 В решении от 29 апреля 2010 года точность — в подпункте 38 — может быть признана подлинной только в том случае, если покупатель не сможет доказать, что он не сразу узнал о незаконной продаже продавца во время совершения сделки . Важным моментом является то, что покупатель должен был предпринять все разумные шаги для выяснения полномочий продавца на продажу недвижимости.