Покупка вторички в ипотеку: как оформить ипотеку на вторичную квартиру| Райффайзен Банк

Вторичный рынок включает в себя все квартиры, в которых проживает собственник. Не имеет значения, проживает там владелец или нет. Как только строительство дома завершено и владелец вступает во владение, недвижимость автоматически попадает на вторичный рынок.

Вторичное жилье имеет следующие преимущества

• цена на некоторые виды недвижимости ниже, и
• вы можете купить квартиру с ремонтом, и
• вы можете въехать сразу, оформив договор купли-продажи, не дожидаясь окончания строительства, и
• вы можете сразу же зарегистрироваться. встать на учет в поликлинике, записать детей в детские сады и школы по месту регистрации, получать социальные пособия без ожидания
• Жилье вторичного рынка расположено в районах с развитой инфраструктурой.

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

При поиске недвижимости убедитесь, что у вас есть

• Документы на право собственности. Прежде чем вносить задаток и договариваться о покупке, потребуйте у продавца свидетельство о праве собственности. В нем будет указано, кто является нынешним владельцем и на каком основании возникло право собственности. Внимательно сравните данные в паспорте с данными в документе.
• Выписка из ЗАГСа. В этом документе содержится история недвижимости. Сюда входит количество продаж, была ли недвижимость заложена, возвращена в собственность или признана незаконной. Если за последние три года в отношении недвижимости были какие-либо споры или судебные разбирательства, продавец может не являться законным владельцем. Если квартира не зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц, это означает, что с момента приватизации с недвижимостью не проводилось никаких операций.
• Состояние и возможные изменения в квартире; попросите у продавца справку из бюро технической инвентаризации и паспорт земельного участка. Сравните схемы в документе с реальными поэтажными планами; если изменения внесены без согласования с Управлением архитектуры, это является административным правонарушением. На справке из БТИ отметьте дату ввода дома в эксплуатацию.
• Выписка из семейного реестра. В этом документе указывается количество зарегистрированных в квартире людей и наличие несовершеннолетних детей. Если квартира продается, продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. При наличии детей — согласие органа опеки и отказ от распределения долей

Требования к квартире

При заключении субипотеки банки предъявляют определенные требования. Сомнения вызывает недвижимость, если

• продавалось более одного раза за последний год или участвовало в нескольких сделках
• была получена в наследство до истечения шести месяцев
• принадлежит более чем одному человеку
• Находится в здании, подлежащем сносу, реконструкции или пришедшем в негодность.

Ипотека распространяется только на городское и сельское жилье в Российской Федерации. Банки создают собственную базу данных, содержащую предложения, подходящие для ипотеки, из которых можно выбрать квартиру.

Этапы получения ипотеки на вторичное жилье

Покупка недвижимости на вторичном рынке включает в себя несколько этапов

• Подача предварительной заявки. Чтобы получить предварительное одобрение на ипотеку, подайте заявку на сайте банка. В анкете укажите свое имя, паспортные данные, сведения о доходах и приложите подтверждающие документы. Для физических лиц — это справка 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, для индивидуальных предпринимателей — налоговая декларация за последний отчетный период, для пенсионеров — выписка со счета о начислении пенсии. При оценке потенциальных заемщиков банки учитывают кредитную историю, платежеспособность, возраст и существующую кредитную нагрузку. Банк рассматривает заявку в течение трех дней и принимает предварительное решение.
• Поиск квартиры и сбор информации. После того как квартира найдена, необходимо заявить информацию о ней в банк и проверить наличие ипотеки. Необходимы документы, удостоверяющие личность арендатора и продавца, документы, относящиеся к недвижимости, и договор купли-продажи. На этом этапе проводится оценка стоимости недвижимости. Для этого привлекаются независимые эксперты. Окончательное решение банка зависит от точности документации, полноты пакета документов и точности оценки недвижимости.
• Обзор сделки по подписанию. Стороны подписывают договор купли-продажи. Заемщик закрывает договор в банке. На этом основании деньги зачисляются на банковский счет. Банковский счет переводится продавцу после регистрации договора в реестре. Это можно сделать непосредственно со счета или перевести деньги через безопасный платежный сервис банка. Заемщик должен выписать свидетельство о праве собственности, а банк забирает недвижимость. Квартира находится в собственности до полного погашения кредита.

Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

Ипотечный договор составляется банком на основании документации, предоставленной заемщиком. Помимо личных документов, вам необходимо предоставить.

• Паспорт, справку о доходах созаемщика и поручителя, пока они участвуют в сделке.
• Паспорт продавца, подтверждение состава семьи и согласие второго супруга на продажу квартиры
• Свидетельство о собственности и ее подтверждение (договор купли-продажи, наследство, дарение), выписка из реестра
• Справка из бюро технической инвентаризации и отсутствие задолженности по коммунальным услугам, документ из земельного кадастра
• Разрешение от органов опеки и попечительства, если у продавца есть несовершеннолетние дети
• Договор купли-продажи
• Справка о том, что квартира не имеет веса
• Экспертные заключения

Плюсы и минусы

Покупка квартиры в новостройке или на этапе строительства не всегда оправдана с финансовой точки зрения. Цены за квадратный метр высоки, сроки сдачи дома очень зависимы, а возможность получения кредита в банке не гарантирована. В результате вторичная часть рынка недвижимости в последние годы значительно выросла.

Покупка квартиры с помощью ипотеки: пошаговая инструкция от экспертов

Плюсы вторички:

• Супермаркет недвижимости — это отличный способ создать дом для вас и вашей семьи.
• Наличие развитой инфраструктуры — школ, детских садов, торговых центров, транспортных узлов и т.д.
• Возможность переехать вскоре после покупки — для того чтобы предложение было конкурентоспособным, продавец, по крайней мере, попытается сделать эстетический ремонт. При определенных усилиях есть возможность найти квартиру с отделкой по последнему слову моды.
• Использование более старых технологий при производстве жилья, а следовательно, и возможность купить жилье по второй ипотеке, возможность взять теплую квартиру с хорошей звукоизоляцией, на
• Потенциал ипотечного кредитования второй недвижимости выше — банки более благосклонно относятся к таким заявкам из-за высокой ликвидности готовых квартир, чем к вариантам покупки новостроек.

Минусы при покупке вторички в ипотеку:

• Самые высокие ставки по кредитам на покупку не нового жилья, в том.
• Найти квартиру с желаемыми характеристиками не всегда возможно.
• Степень износа может потребовать дополнительных инвестиций для проведения значительного ремонта
• риски, связанные с возможными юридическими последствиями со стороны предыдущих владельцев.

Однако рынок квартир с вторичной ипотекой всегда требователен. Главный критерий — более разумные с экономической точки зрения затраты.

Оформляем квартиру в ипотеку: пошаговые действия

Шаг 1. Подбираем банк

Первый шаг — найти квартиру, которую вы можете позволить себе купить. Для этого сначала необходимо выбрать тип недвижимости, которую вы хотите купить. Это не является конкретным соглашением. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену подходящей недвижимости.

Следует выбрать один (или несколько) из банков, предлагающих ипотечные кредиты на вторичное жилье, и сравнить условия. На сегодняшний день список наиболее привлекательных вариантов возглавляют.

• Альфа-Банк, с ипотекой под 8,4% годовых
• Росбанк, с ипотекой под 8,7% годовых, и
• ВТБ, с переплатой 10,4% годовых; и
• Открытие», со ставкой по вторичному кредиту 10,79%.

Внимательно ознакомьтесь со списком кредитных программ. Сегодня можно получить кредиты на особых условиях в социальном секторе, например, военный кредит, улучшение условий новой семьи, материнский капитал и т.д. Однако льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье.

Заранее рассчитайте стоимость кредита. Сумму обязательного страхования, проценты к уплате и ежемесячные платежи. Это можно сделать на сайте выбранного банка с помощью компьютера.

（Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке (в отличие от новостройки), вы можете обратиться в свой банк. Все крупные кредитные учреждения готовы работать с такими договорами.

Требования к заемщику: проверьте свои возможности

Заемщик может получить ипотечный кредит только при соблюдении всех условий, предъявляемых банком к заемщику. Основными условиями являются.

• Российское гражданство,.
• постоянная регистрация в городе, где планируется строительство рынка, и
• Возраст — условия варьируются в зависимости от банка. В большинстве случаев банки рассматривают заявки от граждан в возрасте 21-65 лет; Сбербанк принимает заявки от лиц в возрасте 21-75 лет.
• стаж работы не менее шести месяцев в одной и той же компании на момент подачи заявки; и
• размер дохода и его стабильность.

Кроме того, банк рассматривает кредитную историю потенциальных клиентов. Если в его практике есть случаи недобросовестного поведения по имеющимся долгам (нарушение сроков выплат по предыдущим кредитам, отказ от выполнения обычных условий, банкротство), то с большой вероятностью выдать ипотечный кредит не получится.

Одно из финансовых условий, которое необходимо соблюдать, заключается в том, что ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 60% от дохода заемщика. Чем ниже процент, тем лояльнее банк относится к заявке клиента.

Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки

Заявка на ипотеку может быть подана лично в отделении банка или с помощью онлайн-сервисов. К ней должен прилагаться стандартный набор документов, в том числе

• Паспорт, НДС и Сунил (ксерокопии и оригиналы); и
• Свидетельства о браке и рождении детей (если есть); и
• Копии трудовых книжек, заверенные отделом кадров
• Подтверждение дохода (по крайней мере, за последние шесть месяцев); и
• Военный билет или водительское удостоверение (не всегда).

В оригинальном пакете документации можно подготовить и другие доказательства платежеспособности. Это дополнительные доказательства дохода (например, сдача недвижимости в аренду, регулярные дивиденды), подтверждение собственности и других дорогостоящих и ликвидных активов.

К положительным банковским моментам также относятся

• Наличие детей и зарегистрированного брака, а также
• готовность внести депозит в размере не менее 15% от суммы кредита.
• Наличие у клиента счета и платежной ведомости в банке.

Банк рассматривает заявку на ипотеку в течение пяти-семи рабочих дней. Если заявка одобрена, у клиента есть 2-4-5 месяцев на поиск подходящей квартиры.

Шаг 3. Выбираем квартиру: что будет рассматривать банк, на что обратить внимание самому

При поиске квартиры на вторичном рынке банк должен учитывать требование, чтобы квартира была ликвидной и беспроблемной.

• Дом не должен находиться в готовом или испорченном здании.
• Желательно не выбирать квартиры на первом или последнем этаже, так как это наиболее удачное расположение квартиры.
• Во многих случаях дома многоквартирных домов (хрущевки) не проверяются банками на предмет ипотеки.
• Любое переоборудование является основанием для отказа.
• Последний владелец не должен владеть недвижимостью менее трех лет.
• Квартира не имеет никакого веса.
• Собственник не должен быть сиротой, недействительным или заключенным.
• Владелец не должен быть родительским родственником арендатора.

Исходя из этих требований, покупатели должны проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Для проверки подлинности продавца необходимо получить информацию об истории квартиры. Эту информацию можно получить из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.

Сведения, которые можно получить из выписки ЕГРН:

• Персональные данные обо всех владельцах недвижимости, как сегодняшних, так и предыдущих, в том числе
• тип собственности (совместная собственность, полная собственность); и
• Дата регистрации объекта недвижимости, включая все предыдущие изменения
• активные и закрытые, все ограничения и обременения
• Технические характеристики (которые потребуются для оценки стоимости недвижимости банком).

Перед окончательным утверждением кредита банк может поручить аккредитованному оценщику провести аналогичную оценку жилой недвижимости. Однако будьте готовы к тому, что их расчеты не всегда будут соответствовать сумме, которую должен заплатить покупатель.

Помимо юридической чистоты планируемой сделки, какие еще соображения следует принять во внимание? При покупке вторичного жилья — состояние дома, внутренние и общие коммуникации, необходимость значительного ремонта. Эти оттенки также могут негативно повлиять как на оценочную стоимость объекта, так и на решение банка об одобрении сделки.

Важно! Если собственник получает квартиру в рамках приватизации, то сразу возникает риск того, что люди будут иметь пожизненное жилье. В таких случаях его нельзя снять. Это необходимо учесть при проверке.

Шаг 4. Получаем одобрение сделки

Выбрав квартиру для покупки, сосредоточьтесь на всех необходимых для сделки документах и предоставьте их в банк для проверки и окончательного утверждения.