Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: инструкция и особенности

Времена домоуправляющих компаний остались в прошлом, и вам больше не придется страдать от бездействия поставщика коммунальных услуг. Жильцы многоквартирных домов могут отказаться от услуг одной управляющей компании в пользу другой с более высоким уровнем обслуживания. Однако односторонние жалобы на отношения не работают.

Необходимо соблюдать определенные процедуры. Следующие указания помогут не только узаконить переход, но и обеспечить соблюдение всех формулировок.

Выберите новую УК

Вы должны выбрать ответственную компанию, которая возьмет на себя ответственность. Тщательно изучите имеющиеся варианты. Читайте веб-сайты, проверяйте отзывы и разговаривайте с жителями домов, принадлежащих интересующей вас управляющей компании. Не стесняйтесь задавать вопросы. Узнайте, какие услуги предлагаются и по какой цене.

Проведите собрание жильцов дома

Таким образом, вы поймете, с какой компанией хотите работать. Пришло время созвать жителей на собрание. На повестке дня — смена управляющей компании. Важно, чтобы половина присутствующих на собрании проголосовала «за». Тем, кто не может присутствовать, необходимо сообщить о принятом решении. Результаты должны быть обоснованы.

Уведомите управляющую организацию о расторжении договора

Управляющая компания должна быть уведомлена в течение пяти дней после собрания. А также протокол собрания должен быть отправлен жильцу вместе с уведомлением.

Некоторые безжалостные организации могут негативно отреагировать на ваше решение. Если вы не можете добиться полюбовного урегулирования, попробуйте пригрозить им судебным разбирательством. Если это не сработает, вы можете обратиться к адвокату, который поможет вам подготовить иск, чтобы вы обратились в вышестоящие инстанции.

Заключите договор с новой управляющей компанией

Вам нужно будет собрать необходимые документы.

• Заявление.
• Протокол собрания жильцов.
• Договор с прежней управляющей компанией.

Примечание: Новый договор должен быть подписан не менее чем половиной собственников квартир в МФБ. Удобнее подготовить документ заранее и подписать его на общем собрании жильцов.

С чего начинать смену управляющей компании

Первый шаг — определить причины перехода в другую управляющую компанию. К таким причинам относятся

• Нарушение компанией «Мекс» своих обязательств. Невозможность предоставления услуг, сопротивление рассмотрению жалоб жильцов.
• Соглашение сторон, если старая управляющая компания не возражает против урегулирования сложившихся отношений.
• Расторжение договора. < span _d-id=»134″ class=»-l-r bg- [#e1f0f5] text- [#25282d] partial-highlight-nimation centelight» > подачи соответствующего заявления, в противном случае договор автоматически продлевается. [#25282d] partial-highlight-nimation centelight >
• Смена управления многоквартирным домом. В дальнейшем вы можете нанять управляющую компанию для решения своих задач.

Срок передачи технической документации при смене УК

В течение трех дней после расторжения договора управляющая компания обязана передать техническую документацию, ключи от мест общего пользования, электронные пароли к оборудованию и другие вещи вновь утвержденной управляющей компании, ассоциации или кооперативу.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

Первым шагом при смене управляющего органа является проведение общего собрания собственников Ο εμπνευστής μπορεί να είναι κάποιος από τους ιδιοκτήτες των χώρων της πολυκατοικίας ή η υφιστάμενη διαχειρίστρια εταιρεία, εάν η καταγγελία της σύμβασης διαχείρισης γίνεται με αμοιβαία συναίνεση (μέρη 4, 6, 7 του άρθρου 45 του Κώδικα Στέγασης και Κοινόχρηστων Χώρων).

Вдохновителям собрания необходимо помнить, что они не могут просто отказаться от услуг старого ОЕА без выбора нового ОЕА. Поэтому, если управляющий орган меняется до проведения ОСС, живот должен решить, какой орган предложить в качестве нового для управления зданием; название ИД и договор управления должны быть вынесены на голосование собственников.

Съезд съездов включает в себя выборы президента, секретаря и счетной комиссии, места для ведения практики, а также голосование по вопросу замены управляющей компании: решение о договоре управления, голосование с действующей компанией, утверждение новой компании, договор управления, перечень работ и услуг, сумма оплаты за жилую площадь.

Съезд должен быть проведен в соответствии со статьей 1 Регламента (ЕС) no. 44-46 ЖК РФ: в этом случае меньше шансов поставить под сомнение решение собственника о смене управляющей организации.

Вопрос о выборе управляющей компании и ликвидации решается простым большинством, т.е. 50% + 1 голос от общего числа голосов, присутствующих на ОСС (статья 44-IV ЖК РФ).

Владелец, создающий ОСС, должен направить его на Общее собрание с оригиналом протокола в течение 10 дней после собрания, а Общее собрание должно направить его в ГСН в течение 5 дней после получения, после чего создается необходимое количество копий (статья 46, часть 1, 1.1 ЖК РФ).

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

Если принято решение о выборе нового ТСЖ, стороны должны подписать договор управления, утвержденный собственником; согласно статье 162, часть 1 ЖКР, это должны сделать собственники, обладающие более чем 50% голосов в ГСН.

В противном случае, обращение в суд лиц, выступающих против смены УО, может привести к признанию договора недействительным. Это подтверждается судебной практикой: в деле A56-107136/2017 суд признал законным включение здания в реестр лицензий 1-1 и отказ в этом двух лиц.

В деле Верховного суда РФ А17-1382/2018 суд также сослался на наличие заключенного договора управления в соответствии со статьей 162(1) Жилищного кодекса и Общественные пространства. Управляющая компания.

Как правило, договор управления подписывается непосредственно на ОСК, на основании которого принимается решение о выборе управляющей компании. Это упрощает процесс сбора подписей. В противном случае представителю управляющей компании или председателю совета квартиры приходится совершать дополнительный визит в квартиру.

Собственник также может доверить право подписи уполномоченному лицу. Как правило, это председатель совета квартиры. Однако следует помнить, что в таких случаях председатель должен получить доверенность (ст. 3 ст. 161.1 ЖК РФ).

Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

После того, как собственник принял решение о выборе новой управляющей компании в ОА и заключении договора управления, ОА должен включить здание в лицензию и начать процесс передачи здания от предыдущей компании.

Необходимо убедиться, что лицо, инициировавшее собрание, или уполномоченное им лицо проинформировало предыдущего УО о решениях, принятых на собрании. Это должно быть сделано в течение пяти рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПД РФ № 416).

К данному письму прилагается копия протокола собрания и приложения к нему, подтверждающие законность данного решения.

Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Далее один из самых важных шагов — управляющая организация должна уведомить ΓΙΣ и подать заявление о включении здания в разрешение.

Для этого новая управляющая организация должна разместить информацию в GIZ Housing and Communal Services, которая управляет зданием, и отправить документ в GIZ. Это необходимо сделать в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (часть 2 статьи 198 Закона о ЖКХ). После получения заявления о внесении изменений в реестр разрешений государственный жилищный инспектор проверит соблюдение этого требования закона (п.

е) ст. 938/пр).

В соответствии со ст. 2, п. 938/пр, новая управляющая компания должна подать заявление в Госжилнадзор. В этом заявлении должны быть указаны адрес дома, причины включения многоквартирного дома в разрешение и его реквизиты (наименование, номер НДС, номер разрешения).

В некоторых субъектах Российской Федерации, таких как Москва, Московская область и Краснодарский край, Служба государственной жилищной инспекции разработала свой собственный образец такого заявления. Он должен использоваться управляющей компанией при обращении в инспекцию.

К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСД, выбранного УО для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственником в соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса. Закон о коммунальных услугах.

Орган ГЖН рассмотрит представленные данные на предмет достоверности и примет решение в течение 10 рабочих дней. Если нарушений и несоответствий нет, жилье включается в лицензию АТ с даты принятия решения (ст. 4, 14 № 938/пр).

Управление жилым помещением начинается с даты внесения изменений в лицензионную книгу (ст. 162, ч. 7 и 198, ч.

4 Закона о жилье).

Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом

После получения права управления домом новый управляющий орган должен запросить у своего предшественника техническую документацию на дом и любую другую документацию, необходимую для выполнения условий договора управления.

Изменение прежней фирмы осуществляется инспектором ОКС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней после принятия решения (ПП РФ № 416, пункт 18).

• Техническая документация, в том числе
• другие документы, относящиеся к управлению строительством; и
• ключи от помещений, являющихся частью общей собственности; и
• онлайн-пароли для доступа к оборудованию коммунального жилья; и
• другие технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации и управления зданием.

Если у предыдущей компании нет необходимых документов, их необходимо найти/восстановить и передать новому УО в течение трех месяцев, согласно п. 21 ПП РФ № 416. Все передачи документов должны демонстрировать подтверждение сертификации (п. 22 ПП РФ № 416).

Новая управляющая компания должна строго следить за сроками получения технических и других документов на здание. Если предыдущая управляющая компания затягивает процесс передачи документов, отказывается от передачи неполного пакета документов, новая организация должна доказать это и разбираться с ГЗН, прокуратурой или судом.

Поделитесь положительным опытом смены УО

Организации, планирующие управлять многоквартирными домами, уполномоченными другим ТСЖ, должны быть готовы к длительному и болезненному процессу. Необходимо соблюдать все процедуры и строго придерживаться требований ЖКХ.

Это не только ускорит и облегчит процесс передачи дома в управление, но и защитит право на управление домом в суде, если собственник или прежняя организация решат оспорить эти изменения.

На практике смена управляющей организации — дело непростое. Однако мы уверены, что даже наши читатели могут привести примеры. Делимся в комментариях примерами, когда собственник отказался от услуг другой управляющей организации и успешно заключил новый договор управления с вашей собственной компанией.

В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?

Если вы систематически обнаруживаете в квитанциях то, что на самом деле не предоставляется, управляющая компания (УК) плохо обслуживает дом или несправедливо начисляет квартплату, вам следует подумать о найме другой организации.

Чтобы правильно оценить необходимость замены управляющей компании, необходимо зафиксировать управляющую компанию из договора, квитанции за все предоставленные услуги и перечень требований по каждой услуге. По каждому из этих пунктов вы можете написать претензию непосредственно в управляющую компанию. Если компания не реагирует, следующим шагом будет обращение в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру).

После получения значительного количества официальной информации о ненадлежащей работе управляющей компании можно начинать процесс замены.

Однако стоит подготовиться к тому, что этот процесс может занять длительное время и потребует поддержки большинства собственников дома.

Какие бывают разновидности управляющих компаний?

Существуют разные типы управляющих компаний, в зависимости от того, как они работают. Это определяет алгоритм замены.

Вариант 1. В большинстве случаев управляющая компания избирается общим собранием собственников квартир. Договоры заключаются на 1-5 лет.

Вариант 2. Если жильцы не назначили управляющую компанию в течение 20 дней с момента выделения многоквартирного дома, муниципалитет делает это на основе открытого конкурса. Муниципалитет информирует о результате собственника, который должен подписать договор с агентством.

Срок действия договора не может превышать трех лет. В этом случае СД может быть сменен через собрание собственников жилья. Причем, в отличие от предыдущих вариантов, формальных причин (таких как недостаточная работа УК или нарушение) недостаточно — достаточно решения большинства собственников.

Вариант 3. Другой тип организации — временная управляющая компания, которая может быть назначена производителем после того, как здание будет эксплуатироваться в течение периода, не превышающего трех месяцев. &glt; span _d-id = «128» class = «-l-r bg — [#e1f0f5] text- [#25282d] partial-highlight-animation cente_light»> Временная управляющая компания — это управляющая компания, которая действует до тех пор, пока собственник не подпишет постоянный договор.

Управляющие компании, предоставляющие коммунальные услуги. </pan>

Какие могут быть основания для расторжения договора?

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам

Истек срок действия договора.

В большинстве случаев срок действия договора истекает автоматически, если только арендатор не покинет компанию и не заявит о намерении не продлевать договор. Это может быть сделано на собрании собственника многоквартирного дома.

Условия договора создают возможность для претензий

Договоры с управляющими компаниями должны быть тщательно изучены на предмет дополнительных оснований для жалоб.

• Управляющая компания не выполняет свои обязательства

Если управляющая компания не оказывает услуги или оказывает их некачественно, собственник квартиры может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Для этого необходимо собрать доказательства невыполнения управляющей компанией своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Федеральную службу по защите прав потребителей, «Благосостояние человека», аудиторам).

• Изменение способа управления

Собственники могут в любое время изменить способ управления своим имуществом в многоквартирных домах, например В многоквартирных домах. В этом случае договор со старой управляющей компанией расторгается, и ТСЖ нанимает новую организацию.

Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?

В этом случае отказаться от услуг жилищной управляющей компании можно только после окончания срока договора. Расторгнуть договор заранее можно по решению суда или по соглашению с жилищным кооперативом.

Существует исключение, если управляющая компания была назначена муниципалитетом в результате открытого конкурса. В таких случаях СД может быть расторгнут путем голосования на общем собрании собственников, даже если компания не совершила формального нарушения.

Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция

Шаг 1. Составьте список текущих претензий к управляющей компании и соберите доказательства нарушения (копии жалоб в УК, Роспотребнадзор и проверяющие органы).

Шаг 2. Обсудите ситуацию с другими жильцами и создайте группу по аренде.

Шаг 3: Выберите новую управляющую компанию. Вы должны тщательно изучить репутацию управляющей компании и прочитать отзывы. Обратите особое внимание на официальный сайт потенциального кандидата и на то, есть ли у него необходимая документация (в основном разрешения).

Посмотрите, в каком состоянии находятся дома, предлагаемые этими компаниями. Это поможет вам получить объективное представление об управляющей компании. Составив список понравившихся вам компаний, вы можете связаться с ними с просьбой составить план проекта дома и предоставить информацию о счетах.

Шаг 4: Ежедневно составляйте положение об общем собрании собственников. Сюда следует включить вопрос о расторжении договора с нынешней управляющей компанией. Желательно также включить вопрос о выборе новой компании, сроках сдачи всех документов и остатке ее средств.

Важно также определить причины расторжения договора. Это может быть истечение срока, невыполнение договора управляющей компанией или смена руководства здания.

Шаг 5: Зафиксировать решение в последние минуты на общем собрании собственников квартир. Это требует соблюдения ряда формулировок, поэтому помощь специалиста-юриста может оказаться полезной.

Шаг 6: В течение пяти дней проинформируйте действующую управляющую компанию о результатах собрания. К уведомлению следует приложить копию окончательного решения собрания.

В течение пяти дней необходимо также направить комплект документов в Государственную жилищную инспекцию.

• Оригиналы протокола общего собрания и принятых решений, а также
• реестр собственников жилых помещений дома; и
• реестр собственников, уведомленных советом, и
• оригиналы бланков для голосования; и
• реестры граждан, проголосовавших очно и заочно.

Шаг 7. направить копию съезда в новую управляющую компанию.

Шаг 8. новая управляющая компания подписывает договор на обслуживание с каждым собственником.

Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?

В этом случае собственник может подать жалобу или иск в домовую инспекцию или прокуратуру. К жалобе должны быть приложены все документы, подтверждающие правонарушение, совершенное управляющей компанией.

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания работает некорректно? Или вы заподозрили, что деньги «не те»? Или ваша управляющая компания решила обанкротиться?

Ответ только один — управляющая компания должна смениться!

Дополнительно — в конце документа вы найдете видеозапись семинара. В нем мы описали несколько отличных оттенков, связанных со сменой управляющей компании.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные оценки управления (здесь представлены некоторые старые оценки). Здесь есть оценка управления городом Красноярском. Или вот оценка на сайте «Реформа ЖКХ»). Сходите и посмотрите на дворы; поговорите с жителями домов, которыми управляет кандидат в УК.

Если вы живете в Красноярске, то не лишним будет ознакомиться со списком нарушений, выявленных в домах компании-кандидата Службой жилищного строительства и контроля.

Сделать это можно на карте атак (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос замены УК со своим соседом. Вы также можете обратиться к руководству выбранной вами управляющей компании для обсуждения всех вопросов. Следует пригласить более широкую группу скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает вам права просто сменить управляющую компанию. Существует множество ограничений, и знание их поможет вам выбрать способ смены управляющей компании.

Основными способами смены управляющей компании являются.

1) Выбор новой управляющей компании по окончании срока действия договора управления со старой.

2) Существенное нарушение договора управления со старой управляющей компанией. Это дает собственнику квартиры право в одностороннем порядке расторгнуть договор управления (ст. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ)

3) лишение управляющей компании лицензии на управление домом в соответствии со статьей 199 ЖК РФ.

4) жалобы на договор с соглашением сторон, если прежняя управляющая компания согласна на расторжение договора.

5) изменение способа управления многоквартирным домом. Например, общее собрание собственников принимает решение о создании совместной собственности или ТСЖ, но товарищество не осуществляет самостоятельное управление многоквартирным домом, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, такой подход имеет существенные преимущества. Если новая управляющая компания не оправдает ваших ожиданий, вы можете сменить ее, проведя только одно из собраний правления ТСЖ, если это предусмотрено законом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Перед собранием следует тщательно изучить договор управления со старой управляющей компанией. Это поможет избежать многих ошибок.

1) Подготовьте ежедневный план заседания.

Ежедневный план должен включать следующие вопросы.

(а) проведение собрания в форме заочного голосования; и

(б) расторжение договора управления со старой управляющей компанией; и

(c) выбор метода управления и утверждение новой управляющей компании; и

< span _d-id=»177″ class=»-l-r bg — [#e1f0f5] text- [#25282d] partial-highlight-animation cente_highlight»>; г) утверждение условий договора управления между собственником и новой управляющей компанией и утверждение вознаграждения за содержание и текущий ремонт имущества места общего пользования, </pan>;

(e) сроки передачи технической документации (рекомендуется через два-три дня после собрания, самое позднее за 30 дней до окончания договора управления со старой управляющей компанией) и накопленных средств старой управляющей компанией новой управляющей компании (после окончания договора управления).

Если старая управляющая компания утратила техническую документацию или какую-либо ее часть, она должна восстановить ее за свой счет в течение трех месяцев (пункт 21 правил № 416).

(f) вопросы, касающиеся порядка уведомления собственников о результатах съезда и соблюдения первоначальной практики Конвенции.

(2) Не менее чем за 10 дней до проведения съезда все собственники помещений дома должны быть уведомлены.

Согласно Домовому кодексу, уведомление должно быть направлено заказным письмом или лично под роспись. Однако, если вы ранее приняли решение о другом подходящем способе уведомления о съезде собственников, например, вывесив объявление на входе в здание, вы можете использовать этот способ.

Если вы не помните, принимали ли вы такое решение, обратитесь к протоколу текущего договора управления и любого предыдущего собрания собственников. Во многих договорах есть такие пункты.

Не забывайте вести реестр уведомлений (модель реестра).

В реестре, если мы лично вручаем уведомление собственнику, он расписывается в том, что получит уведомление. Если мы отправляем уведомление заказным письмом, мы создаем запись, связанную с номером почтового отправления. Если мы отправляем уведомление по почте в указанный пункт, мы регистрируем и подписываем его лицом, получившим уведомление, и одним или двумя свидетелями.

Кроме того, с апреля 2016 года полный реестр собственников помещений в жилом доме является обязательным приложением к протоколу собрания (статья 19(а) Ассоциации).

С 1 июля 2015 года реестр собственных голосов собственников был прекращен. Все собственники, голосовавшие очно, и те, кто голосовал заочно, завершают одно и то же решение.

Хотя это и не требуется, крайне желательно вести регистрацию бланков, выданных собственникам.

4) Реализовать части собрания, проведенного заочно, дистанционно. Установите собственников, которые не принимали непосредственного участия в съезде.

Форма для определения собственников остается прежней.

5) Подготовить протокол собрания.

Пример практики проведения конференций налицо.

> span _d-id = «186» class = «-l-r bg — [#e1f0f5] text — [#25282d] partial-highlight- animation cente_highlight» > 6) Обновление владельцем результатов собрания. >

Уведомление о результатах съезда будет размещено не позднее 10 дней после проведения съезда в месте, установленном решением общего собрания собственников помещений здания, и будет доступно всем собственникам помещений.

Кроме того, следует помнить, что в течение тех же 10 дней существует обязанность направить копию практики проведения съезда в управляющую компанию, которая осуществляла свою деятельность на момент проведения съезда.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

Если имеет место договорное решение об изменении способа управления многоквартирным домом, то утвержденное советом лицо в течение пяти рабочих дней направляет его в старую управляющую компанию и в орган государственного жилищного надзора. Жилищный местный контроль, уведомление о принятом советом решении с приложением копии этого решения.

Это уведомление должно содержать сведения об управлении этой квартирой, ее адрес и название организации, выбранной собственником помещения в многоквартирном доме для непосредственного управления собственником помещения в доме такой квартиры. — Информация об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления домом данной квартиры (пункт 18 Правил № 416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Закона РФ, не менее 50% собственников помещений многоквартирного дома должны заключить договор управления с новым органом управления. Если собственники этого не делают, несмотря на решение общего собрания собственников, договор управления не заключается.

Поскольку централизовать всех собственников по отдельности может быть сложно, рекомендуется, чтобы договор управления был подписан одновременно с собранием многоквартирного дома.

После проведения собрания составляется протокол собрания, подписывается договор управления, и новая управляющая компания должна обратиться в государственный орган жилищного надзора для изменения лицензии управляющей компании.

Если вся документация в порядке, смена лицензии происходит в течение 10 рабочих дней с момента получения заявления (решение в п. 4/Pro порядка, утвержденного Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства и ЖКХ. 25. 12. 2015).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

Государственный жилищный надзор включает ваш дом на основании разрешения нового управляющего органа, поэтому вы начинаете платить только новому управляющему органу. Эту информацию можно легко проверить, так как орган государственного жилищного надзора обязан размещать ее на своем сайте.

Если у вас есть вопросы, пожалуйста, оставляйте их в комментариях к этому документу.

дмитрий иванов из нкжкх.рф

Образец документа подготовлен Серафимой Винограндовой, юристом по государственному аудиту и государственной службе.