Общая собственность, в том числе совместная, характеризуется сложным комплексом как внешних отношений, связывающих совместных собственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, связывающих самих совместных собственников. Последним небезразлично, кто займет позицию лица, выходящего из отношений общей собственности. Кроме того, совместные собственники могут быть заинтересованы в повышении платы за пользование имуществом.
Разумеется, при переходе от совместных собственников к одному собственнику должны быть учтены интересы тех, кто сохраняет общую собственность, и тех, кто хочет стать совместным собственником всего имущества. Каким образом не затрагивается право совместного собственника на фригольд. Его доля.
Закон о преференциях или аналогично право преференции основано на тщательном изучении взаимных интересов.
2. закон правильно описывает границы рыночного предпочтения. В первую очередь это можно отметить, когда продажа осуществляется постороннему лицу, не являющемуся членом общей собственности, а затем происходит продажа акций (а не другая продажа).
Это приводит к двум практическим выводам. Совместные собственники не могут воспользоваться правом предпочтения, когда акции продаются одному из них или когда акции не продаются, а отчуждаются любым другим способом, разрешенным законом (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 статьи 250 Гражданского кодекса). В обоих случаях говорить о преференциях вообще не представляется возможным.
В первом случае продавец является лицом, имеющим право выбора акционеров, которым он хочет продать свои акции, и поэтому продавец может выбрать любого из них. Во втором случае акции никому не продаются, но доступны другим способом (например, в качестве пожертвования), и поэтому их покупка не является предпочтительной. Совладелец может воспользоваться своим правом предпочтения только в том случае, если он готов приобрести акции по цене, предложенной продавцом, и приобрести акции на других условиях, предложенных продавцом.
Если продавец явно назначает завышенную цену и не желает продавать долю совладельца, это приводит к последствиям, предусмотренным ст. 250.3, после отказа от покупки доли при продаже доли постороннему лицу. 250(3), учитывая, что было нарушено право рыночного предпочтения.
Такое право не допускается, поскольку право рыночной доли распространяется только на других (не продавших) членов совместной долевой собственности.
Право рыночного предпочтения не действует при продаже акций на публичном аукционе, целью которого является продажа акций (включая доли) по наибольшей заявке по отношению к начальной цене. Однако совладельцы могут участвовать в публичном аукционе совместно.
Публичный аукцион по продаже акций при отсутствии согласия всех совладельцев может состояться, если это предусмотрено законом, например, в случае ареста участника общей собственности по его обязательствам (см. статью 255 § 2 Гражданского кодекса).
3. продавец, желающий продать долю постороннему лицу, должен письменно уведомить остальных сособственников и указать все условия, на которых будет продана доля, включая цену. Очевидно, что продавец не должен ждать неопределенное время, чтобы узнать, ответят ли другие сособственники.
По этой причине закон устанавливает сроки, в течение которых другие совладельцы должны ответить на предложение о покупке. Для сделок с недвижимостью этот срок составляет один месяц, а для сделок с движимым имуществом — 10 дней. Сроки исчисляются с даты уведомления совладельца о предполагаемой продаже.
По своей правовой природе это сроки существования прав, и, в отличие от сроков исковой давности, они не могут быть приостановлены, прерваны или восстановлены.
Если сособственник отказывается от покупки доли или никак не реагирует на предложение продавца, продавец имеет право продать долю любому лицу по истечении указанных сроков (один месяц или десять дней соответственно). Молчание совладельцев в этом случае приобретает юридическое значение, так как они теряют право на продажу своей доли.
4. если при продаже доли нарушено преимущественное право (например, продавец не известил других сособственников о продаже доли или не дождался истечения срока или условий лица, предложенных сособственникам, если продается доля на чужих условиях), то остальные члены общества в течение трех месяцев покупатель могут обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей. Этот трехмесячный срок отличается от срока, предусмотренного в статье 250(2) Гражданского кодекса.
Статья 250(2) Гражданского кодекса является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется общими правилами статьи 1(1) Гражданского кодекса. Статья 200-1 Гражданского кодекса; к этому сроку применяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (статья 197(2) Гражданского кодекса).
5. в части I Гражданского кодекса правила о рыночных правах распространяются также на случаи продажи имущества по договору мены. В то же время очевидно, что они не могут быть реализованы во всех случаях владения акциями по договору мены, а только тогда, когда получатель обменивает акцию на акцию, идентифицированную лицом, обладающим общими характеристиками и рыночными правами на акции.
Тот же вид переуступаемого имущества, то же количество, то же качество.
Порядок и условия продажи доли в квартире
Необходимость продать недвижимость часто возникает неожиданно. Порядок отчуждения квартиры или ее части определяется законом. Основная обязанность продавца — предоставить сособственникам возможность приобрести долю.
Уведомление делается в письменной форме. Доказательством правильного извещения сособственников является почтовое письмо, возвращенное по почте.
Если оставшиеся совладельцы не согласны приобрести недвижимость на предложенных условиях, они могут отказаться от своего права на покупку недвижимости. Отказ должен быть оформлен в письменном виде и заверен нотариусом.
Этот процесс защищает буржуазию каждого совладельца. Например, исключается возможность манипулировать данными. Продавец может продать недвижимость по той же цене, что и извещение о покупке доли в квартире.
Если владелец выделенных долей не известен другим собственникам недвижимости, необходимую информацию можно получить из Единого реестра прав. Запросы можно направить через Росреестр.
Выписка содержит информацию о собственнике и домашний адрес. Именно по этому адресу должно быть направлено уведомление о покупке недвижимости.
По истечении установленного срока продавец идет к нотариусу для получения заявления и/или акта передачи документов (приказ судьи № 313 от 27 декабря 2016 года). Согласно этому документу, продавец имеет право продать часть своей квартиры без вины.
Что такое преимущественное право выкупа
Под этим термином подразумевается защита гражданских прав совладельцев недвижимости. Это выражается в предоставлении права на покупку доли в квартире. Данное правило действует независимо от наличия/отсутствия или родства других претендентов.
Сособственник не может состоять в родстве с продавцом. Однако он имеет право преимущественной покупки.
У совладельца есть месячный срок для принятия решения. Точкой отсчета является дата получения письменного уведомления.
Как правильно написать отказ от преимущественного права покупки доли
Чтобы избежать ошибок, за основу можно взять стандартный бланк заявления. Ниже приведен образец для его скачивания. Ответ на предложение продавца выкупить его долю в квартире должен быть составлен в письменной форме.
Единой формы заявления не существует. Единственное требование — документ должен содержать четкое описание намерения совладельца выкупить или отказаться от приоритетных прав.
Форма
Основное требование к оформлению документа — письменный вид. Устные соглашения между совладельцами не имеют юридической силы.
Заявление должно содержать следующую информацию
- Название нотариальной конторы.
- Название документа.
- Город, дата заявления о расторжении договора.
- Информация о совладельце недвижимости (ФИО, дата рождения, паспортные данные, домашний адрес).
- Ссылка на получение уведомления о продаже части квартиры.
- Сноски на юридические статьи.
- Подтверждение ознакомления с уведомлением.
- Дата, подпись и напечатанное имя.
- Надпись нотариуса.
Как правильно отказаться от покупки доли в квартире
| Нет. | Схема оформления заявления об уходе. | Комментарий. |
|---|---|---|
| 1 | Подача письменного заявления. | Такая необходимость возникает сразу после получения продавцом (домовладельцем) письменного уведомления. |
Порядок действий
Алгоритм действий собственника жилья:.
- Необходимо получить письменное уведомление о праве на приобретение части квартиры.
- Должно быть принято окончательное решение о покупке или отказе от покупки доли.
- Если жилье будет приобретено, копия уведомления должна быть направлена покупателю.
- В случае отказа от продажи доли необходимо обратиться к нотариусу и подать документ в суд или ничего не предпринимать в течение одного месяца.
Процедура
Решение в любом случае должно быть принято после получения уведомления о продаже доли квартиры. Собственник имеет право выкупить проданную долю или отказаться от своих прав на нее.
В обоих случаях он должен сообщить продавцу о своем решении. Если совладелец не хочет покупать часть участка, он может посетить нотариуса или ничего не делать в течение определенного срока. Первый вариант предпочтительнее для продавца.
Однако бездействие в его отсутствие считается отказом. По истечении срока продавец имеет право продать свою собственность третьему лицу.
Рекомендуется подождать еще 1-2 недели, чтобы избежать судебных разбирательств. Это время необходимо для пересылки письма. Например, если совладелец живет в отдаленном районе и хочет купить недвижимость.
Документы
Для того чтобы подписать письменный отказ от опциона, совладельцу необходимо подготовить следующие документы
- Удостоверение личности.
- Письменное уведомление о конфискации.
- Документация на общую собственность.
- Доказательство оплаты государственной пошлины.
Расходы
При совершении нотариального отказа от преимущественных прав граждане несут определенные расходы. Другие нотариальные действия облагаются налогом в размере 100 рублей.
Отдельно заявитель должен оплатить нотариальный сбор. В среднем он составляет 1000 рублей. Детали необходимо уточнять при обращении в суд.
Налоги
Граждане, отказывающиеся от права преимущественной покупки, налог не платят. То же самое нельзя сказать о продавцах недвижимости. Если недвижимость находилась в собственности менее трех лет, подоходный налог должен быть уплачен.
Ставки налога следующие
- Резиденты Российской Федерации — 13%.
- Нерезиденты — 30%.
При продаже недвижимости, находящейся в собственности физического лица более трех лет, налог не удерживается (статья 217 Налогового кодекса Российской Федерации).
Сроки
В течение одного месяца принимается решение о покупке квартиры или об отказе от преимущественного права покупки квартиры. Срок отсчитывается в обратном порядке с момента получения извещения о продаже объекта недвижимости.
Несоблюдение установленного срока влечет за собой последствия. Владелец акций может продать недвижимость третьему лицу. Однако условия сделки не должны отличаться от указанных в уведомлении.
Отказ от имени несовершеннолетнего лица
Собственность также может принадлежать несовершеннолетнему. При этом также существует право приоритета. Однако решение о покупке доли в квартире принимают родители или опекуны.
Если они не заинтересованы в приобретении доли в квартире, они могут отказаться. Единственное условие — требуется письменное согласие контролирующего органа.
Для получения разрешения от исполнительной власти гражданин должен подать заявление. К этому заявлению должны быть приложены доказательства невозможности или нерациональности приобретения акций.
Если решение будет положительным, родители ребенка вправе отказаться от преференции.