Этапы и порядок сделки купли-продажи квартир

Это процесс передачи жилья от одного владельца к другому. В нем участвуют продавец, покупатель и их представители, а также брокер. Работа брокера заключается в подготовке договора и урегулировании документов, а также в том, чтобы у нового владельца впоследствии не возникло проблем с правами собственности.

Сделка с недвижимостью не происходит за один день. Это длительный процесс, состоящий из восьми этапов и занимающий от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Мария Нефедова из Messenger рассказывает о том, из каких этапов состоит сделка с недвижимостью и что должны делать брокеры на каждом этапе.

Читайте, как написать объявление о продаже недвижимости

Определяем юридический статус квартиры

У недвижимости есть только два правовых статуса.

Первый — это дом, право собственности на который еще не определено. Он может быть приобретен по контракту на предварительное заселение или строительство готового жилья, если производитель еще не оформил квартиру на себя. Портал отмечает, что если подрядчик не продал квартиру до того, как дом будет достроен и зарегистрирован как юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, где право собственности было установлено хотя бы один раз.

Необходимо определить юридический статус жилья брокера. Необходимо оценить объем работы и понять, что нужно делать дальше. Вам нужно понять, кто из продавцов подпишет договор купли-продажи, какие документы нужно подготовить и как проверить сделку на чистоту.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед тем как заключить договор купли-продажи, вам необходимо убедиться в юридической чистоте недвижимости у владельца.

1. чек собственника. Это важно, так как на рынке недвижимости все еще много мошенников.

Что проверить:.

• Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические или неврологические расстройства, его владелец или родительский родственник может оспорить сделку в суде, и она будет признана недействительной. Поэтому важно запросить у владельца справку о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
• Количество наследников, которые могут претендовать на дом. Рынок недвижимости широко распространен. Владельцы «забывают» других наследников, а треть из них оспаривает сделку в суде, оставляя покупателя без денег и без квартиры.

— При проверке документации обратите внимание, что срок владения недвижимостью не должен превышать трех лет, так как три года — это срок исковой давности по нарушению права наследования, а также нельзя допускать, чтобы владелец продавал недвижимость третьему лицу без его согласия, так как это очень большой срок нахождения на рынке. Узнайте о смерти простого гражданина, может найтись мошенник, который подделывает свидетельства о рождении и представляется детьми умершего. С этими поддельными документами он идет к нотариусу и наследует имущество.

Однако он понимает, что в любой момент может появиться настоящий наследник, и старается как можно быстрее избавиться от имущества.

• Наличие несовершеннолетних в квартире. Для подтверждения законности права на продажу жилья в этом случае необходимо подать заявление в комиссию и опекуну. Они одобряют сделку.

2. получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Для обеих частей сделки требуется эта выписка.

Однако, только на объекты, зарегистрированные после 1998 года, а не до 31 января 1998 года, как сообщает Yur-Zakon.ru Ворота, собственник был зарегистрирован в БТИ. Поэтому, если квартира была куплена до этой даты, продавец должен заказать справку в этом бюро.

Что можно получить из справки или свидетельства о собственности:.

• сведения о квартире: адрес, площадь, этаж, когда дом был построен, кем и когда
• количество собственников квартиры; — история перехода права собственности; — количество проживающих в квартире; — количество
• история перехода права собственности, — история перехода права собственности, — история перехода права собственности.
• вес.

Вы должны заказать справку непосредственно в Бюро технической инвентаризации и подождать примерно 10 дней. Выписки можно получить двумя способами: по запросу через МФЦ или по электронной заявке. В первом случае необходимо подождать 3-5 рабочих дней, электронные справки можно получить в течение нескольких часов.

Рассмотрим документы на недвижимость: портал Pravamer выделяет два типа документов, которые проверяются перед сделкой.

• Свидетельство о праве собственности — подтверждает право собственности на квартиру.
• Правоустанавливающие документы — указывают основание, на котором квартира принадлежит продавцу.

К правоустанавливающим документам относятся:.

• Свидетельство о праве собственности — выдается при регистрации права собственности на жилье в период с 1998 по 2016 год.
• Свидетельство о регистрации из Бюро автотранспорта (БТИ) — выдано до 31 января 1998 года.
• Свидетельство о праве собственности на жилое помещение — выдано Правительством Москвы в 1990-х годах во время приватизации.

15 июля 2016 года в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены изменения. После этой даты свидетельства о праве собственности выдаваться не будут. Если квартира зарегистрирована после внесения изменений, единственным документом, подтверждающим право собственности, является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

К документам, подтверждающим право собственности, относятся

• договоры купли-продажи; и
• Договоры о передаче права собственности на недвижимость; и
• Свидетельство о праве на наследство
• договоры дарения, договоры
• договоры мены, договоры
• договоры ренты,
• справки ЖСК о выплате пая, договоры участия
• Договоры участия,.
• Решение суда.

Что еще необходимо проверить перед покупкой квартиры? Адвокат по недвижимости Алексей Малаев также советует обратить внимание на следующие документы

• Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы узнаете, стоит ли квартира денег за коммунальные услуги. Справку можно получить в жилищной конторе. Обратите внимание на уплату взносов на капитальный ремонт — как правило, их почти всегда не платят.

• Вы можете получить выписку со своего банковского счета. В ней будет указано, кто в настоящее время зарегистрирован в качестве жильца квартиры и есть ли по ней долги. Документацию можно получить в МФЦ.

Агент по недвижимости Елена Моштакова рекомендует проверить соответствие паспортных данных собственника фактическому адресу, указанному в его паспорте.

— Любые несоответствия в документации следует исправить. Как-то при подготовке сделки я поняла, что фактический адрес не совпадает с адресом в свидетельстве о праве собственности. Оказалось, что улица была переименована несколько лет назад, но арендатор об этом не знал.

Чтобы разобраться с бумагами, пришлось менять гражданский паспорт, а затем свидетельство о праве собственности.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Если покупатель еще не готов подписать основной договор, но уже определился с квартирой. Если у него нет полной суммы или не готовы документы, он оставляет квартиру у себя по предварительному договору и выкупает ее позже — в оговоренное в договоре время.

— Брокер обязан разъяснить обеим сторонам условия договора и свою ответственность за неисполнение обязательств, как это предусмотрено статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Брокер может передать документы на подпись только в том случае, если покупатель и продавец уверены, что они согласились с условиями договора.

При подписании договора покупатель должен внести аванс в размере 5-10% от общей стоимости квартиры. Это обеспечивает безопасность покупателя и гарантирует продажу квартиры владельцу.

После получения аванса маклер составляет дополнительный договор, в котором указывается стоимость квартиры и сумма аванса. Задаток не подлежит возврату, если клиент передумал после подписания предварительного договора купли-продажи.

Читайте о работе с клиентами-конкурентами: семь правил и 30 стоп-слов

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

Продавец должен принести на сделку ряд документов, которые будут переданы в Росреестр для регистрации после подписания договора купли-продажи На портале Pro Недвижимость представлен перечень следующих документов.

• Паспорт собственника, паспорт
• кадастровый паспорт и технический паспорт объекта недвижимости, правоустанавливающие
• правоустанавливающие документы
• справка о составе семьи; и
• документы, подтверждающие отсутствие налоговых обязательств; и
• справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг; и
• Согласие всех собственников на продажу квартиры;.
• согласие второго супруга; и
• разрешение отдела опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, рекомендуется вести его не в блокноте, а в специальной программе с информацией о клиенте и копией документа. Для этого подходит CRM-система, в которой справочник можно прикрепить в виде контрольного списка и открыть простым щелчком мыши. Давайте на примере облачного сервиса S2 CRM посмотрим, как это может выглядеть.

При настройке вы просто записываете весь список документов один раз и прикрепляете его к соответствующему этапу сделки. Когда вы перенесете его на этот этап, он автоматически появится в карточке сделки.

Контрольный список карточки сделки S2 CRM.

Чтобы избежать путаницы и увидеть, какие документы были представлены клиентом, а какие нет, просто поставьте галочку напротив соответствующего пункта. Они немедленно удаляются, и брокер сразу видит, сколько документов осталось, чтобы спросить клиента.

S2 CRM облегчает контроль документов одним щелчком мыши.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Автоматические объявления, анализ объектов, создание стандартных документов, запись и SMS-отправка.

Подписываем договор купли-продажи

Ольга Берестнева, заместитель директора департамента недвижимости, Бюро недвижимости «Прайм-Сервис

• Описание сторон: ФИО, дата и место, пол, документы, удостоверяющие личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания
• Описание объекта недвижимости: адрес, количество этажей, площадь, номер земельного участка, цена объекта недвижимости и общая
• цена объекта недвижимости и общая сумма задолженности, зарегистрированные лица и срок снятия с регистрации.
• зарегистрированные лица и срок снятия с регистрационного учета, срок передачи права собственности на недвижимость.
• крайний срок передачи права собственности на жилье в соответствии с Законом о передаче прав собственности.

Отсутствие хотя бы одного из этих пунктов делает сделку недействительной. Кроме того, Ольга рекомендует включить в договор два дополнительных пункта, которые не являются обязательными, но могут помочь найти решение в спорных ситуациях.

• Семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после подписания договора. Если продавец объявляет себя женатым, он должен дать согласие жены на продажу недвижимости. В противном случае сделка не будет осуществлена.
• Обязанность продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц.

Существует еще ряд организационных моментов при составлении договора, которые должен знать каждый брокер.

— Возможно, одним из самых важных моментов при составлении договора купли-продажи является следующее

• Название договора купли-продажи должно соответствовать его сути.
• Договор должен быть подписан только синим биросом, так как черный выглядит как копия, а гелевые ручки быстро исчезают.
• Нумерация риторики должна быть строго сквозной.
• Тексты должны быть без клякс и пятен.
• Листы договора должны быть скреплены или пронумерованы, а каждая страница должна быть подписана обеими сторонами сделки.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При совершении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить государственную пошлину. Сумма зависит от правового статуса и состояния самой недвижимости; Госудлига Гейт перечисляет стандартный размер государственной пошлины.

• Квартира или частный дом для физических лиц — 2 000 рублей,.
• Жилье с конспирацией для физических лиц — 2 350 рублей,.
• Дом или квартира для юридических лиц — 22 000 рублей.

Основным условием уплаты государственной пошлины является ее уплата контрагентом. Если доказательство указано третьим, его необходимо переставить.

Тот, кто заключает сделку, подает документы на регистрацию. Они необходимы для перехода права собственности.

• После подписи подрядчика перед продажей собирается комплект документов продавца.
• договоры купли-продажи; и
• акт передачи, и
• документы, подтверждающие личность покупателя.

Задача агента — проследить, чтобы все документы были правильно дополнены и чтобы секретарь их принял.

По данным портала «Консультант», вы можете либо зарегистрироваться через МФЦ, либо подать пакет документов на регистрацию непосредственно в Росреестр. Разница во времени ожидания: через МФЦ документы придется ждать еще два дня.

Читайте о новой технологии оформления недвижимости: пять лучших услуг

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через десять дней после подачи документов покупатель получает выписку из ЕГРН с новыми данными из Росреестра. Брокер отвечает за то, чтобы в выписках не было ошибок. Брокеры могут взять выписки самостоятельно или получить общее разрешение от покупателя.

После получения свидетельства о праве собственности брокер обеспечивает передачу ключа новому владельцу. После получения ключа покупатель оплачивает брокерскую комиссию. Комиссия брокера определяется договором на оказание услуг по недвижимости. На этом рынок завершается.

Прежде чем приступить к покупке или продаже недвижимости, брокеры должны изучить процесс продажи квартиры и выяснить все тонкости, связанные с этим документом. Не зная правил и процедур продажи квартир, брокеры рискуют затянуть сделку на месяцы или оставить клиентов без квартиры. Чтобы лучше разобраться в деталях сделки и узнать, как найти клиентов и получить высокое качество, читайте советы экспертов в нашем блоге.

Автор: Дарья Миракова