Договор купли-продажи квартиры (ипотека) в Москве, составить по выгодной цене

Договор купли-продажи ипотечной квартиры имеет следующие особенности

1. Поскольку по договору ипотечной квартиры продается недвижимость, требуется ее обязательная государственная регистрация.
2. Регистрация ипотеки также является обязательной. Поэтому в реестре делается отметка о залоге недвижимости по закону.

Важно. При заключении договора необходимо определить, является ли обязательство обеспеченным ипотечной гарантией. Порядок регулирования определен в статье 13 закона № 102-ФЗ.

Договор купли-продажи квартиры (ипотека): порядок подписания

Договор должен содержать подписи продавца и покупателя или представителя агента. Договор действителен не с даты подписания, а с даты государственной регистрации ипотеки в реестре. Это подтверждает факт использования ипотечного фонда. Каждая сторона оставляет себе копию договора о регистрации.

Риски продавца

Благодаря участию банка риск продавца сводится к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении контракта. Вы получаете свои деньги, банк получает квартиру в качестве гарантии и право требовать оплаты от покупателя.

Банк ведет документацию, поскольку ему необходимо оценить заемщика, его платежеспособность и способность платить, а также убедиться, что он добросовестно выполняет платежи в соответствии с кредитным договором. Риск мошенничества очень низок. Банки скорее откажут в одобрении кредита, чем свяжутся с подозрительным лицом.

Как правило, договоры купли-продажи также составляются банками. Это означает, что они не содержат спорных пунктов и подводных камней. Сами договоры стандартизированы. Расчеты также осуществляются через банк.

Наконец, все риски продавца при продаже ипотечной квартиры сводятся к тому, что договор может быть не исполнен. Причинами этого являются либо отказ покупателя во время переговоров, либо то, что банк не одобрил вашу квартиру для заключения договора. Из первого случая никто не может объяснить, как вы можете получить от него первоначальный взнос; второй случай сложнее, потому что банк может отказать в первоначальном взносе только в том случае, если покупатель готов его принять.

Почему банк может отказать?

• Конверсия не является законной.
• Например, недвижимость является обременением. При наличии прав на недвижимость на
• Недвижимость должна быть снесена, признана аварийной
• Значительное ухудшение жилищных условий, напр.
• квартира находится в деревянном доме; и
• квартира находится в плохом состоянии — есть риск потери стоимости в течение срока ипотеки.

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документацию для дальнейшей реализации основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь только на покупателя. Проверьте список документов самостоятельно на официальном сайте банка или в их офисах.

Помимо паспорта, вам понадобятся стандартные документы. В большинстве случаев вам понадобятся следующие

• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, а также
• копия документа о праве собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения),
• Если вы состоите в браке, вам потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу имущества.
• Если вы не состоите в браке, нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения недвижимости вы не состояли в браке.
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам; и
• Земельный кадастр и/или технический паспорт на помещение; и
• Свидетельство о праве собственности формы № 9, если недвижимость зарегистрирована на него.

Полный перечень документов, которые необходимо предоставить для продажи недвижимости, на которую обращено взыскание, смотрите в отдельных случаях. Все документы должны быть представлены покупателю для ознакомления банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком является обязательной процедурой. С помощью отчета оценщика банк делает выводы о рыночной и остаточной стоимости вашей квартиры. Как правило, банк сам предлагает выбрать оценщика из списка доверенных лиц. В противном случае вы должны согласовать свой выбор с банком.

Расходы на работу оценщика несет покупатель. Независимое лицо осматривает недвижимость и изучает документы, относящиеся к ней. Стоимость недвижимости, указанная в окончательном отчете, не должна быть выше контрактной цены недвижимости.

Банк выдаст кредит только на сумму, меньшую, чем остаточная стоимость недвижимости. Поэтому разница между согласованной договорной ценой и суммой экспозиции должна быть компенсирована самим покупателем.

Страхование

Обязанность заемщика гарантировать риск утраты или повреждения имущества предусмотрена Федеральным законом «Об ипотечном кредитовании (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, требует обязательного единовременного страхования для выдачи ипотечного кредита.

Страховые взносы несет покупатель. Страховой полис подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Вы как продавец ничем не рискуете.

Передача денег

Самым важным шагом для продавца является получение денег за переданную квартиру. Вы должны получить деньги сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку капитал предоставлен банком, именно банк обязан передать деньги. Наиболее распространенные варианты следующие

• Счет открывается на имя покупателя. Банк перечисляет необходимую сумму после подписания договора и регистрации ипотеки.
• До регистрации договора депозит в виде заемных денег помещается в сейф. Деньги можно забрать, когда будет представлен зарегистрированный договор купли-продажи.

Налоги

По общему правилу, при продаже квартиры с ипотекой продавцы должны заплатить 13% подоходного налога. Однако если квартира приобретена до 1 января 2016 года и находится в собственности более трех лет, то она освобождается от уплаты налога; если квартира приобретена после 01. 01.

16, то освобождение происходит только после пяти лет владения. Срок владения можно рассчитать на основании выписки из Единого реестра юридических лиц.

Если квартира находилась в собственности менее трех лет, налог уплачивается с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость меньше 1 миллиона фрикций. Если стоимость выше, вы получаете фрикционный налог на недвижимость в размере 1 миллиона и можете заплатить налог в размере 13% с оставшейся суммы.

Для получения скидки предоставляется единовременная сумма.

Основные условия договора

Уже сообщалось, что рынок ипотечных квартир требует составления специального договора. Этот договор должен содержать необходимые условия и пункты. В противном случае он будет признан недействительным. Договор должен содержать следующее

• заголовки документа
• информацию обо всех частях контракта; и
• цель контракта; и
• данные паспортов сторон, их адреса и налоговые номера.

Кроме того, договор должен содержать сведения о любых действиях, подтверждающих, что продавец является собственником квартиры. Договор также должен содержать подробное описание предмета сделки, в том числе

• общую площадь в квадратных метрах
• точное местонахождение недвижимости; и
• долги или кредиты от коммунальных служб, если таковые имеются; и
• цену недвижимости.

В договоре могут быть дополнительные пункты, например, список лиц, которые намерены проживать в квартире. Договор также должен содержать информацию о состоянии квартиры, основных особенностях планировки, ремонте и информацию о меблировке. К договору также можно приложить справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Источник оплаты и порядок расчетов

В ипотечном договоре должна быть указана общая сумма кредита, выплаченная заемщиком банку до подписания документа. Если был внесен первый платеж, то в ипотечном договоре обязательно указывается, что часть суммы заемщик внес из личных сбережений, а вторую часть получил в качестве кредита от финансового учреждения.

В ипотечном договоре также содержится информация о процентах на общую сумму кредита. В договоре также содержится информация о том, что приобретаемая квартира находится в залоге у кредитора. В части этого долга указывается цена заложенной недвижимости и все этапы выплат по кредиту.

Срок действия договора

Договор о покупке ипотечной квартиры вступает в силу с момента его подписания. Однако в самом договоре обязательно определяется срок залога недвижимости, до окончания срока действия финансовых обязательств между сторонами.

Права и обязанности сторон

Это достаточно большой пункт в договоре купли-продажи с залогами. Продавец также должен в обязательном порядке застраховать имущество от всевозможных рисков. Это подтверждается копией документации. В договоре может содержаться пункт о том, что финансовое учреждение должно быть проинформировано в случае изменения условий страхования.

В пункте о правах и обязанностях в договоре также оговариваются условия, при которых обе части ипотечного договора могут по закону требовать расторжения договора и применения санкций.

Стороны могут сообщить о заключении договора ипотечного финансирования в совместном договоре. Если одна из сторон правоотношений решает осудить договор, то договор прекращает свое действие после того, как стороны подадут письменное заявление, в котором подробно изложат причины.

Основные нюансы и возможные ошибки

Существует несколько важных аспектов, которые необходимо знать перед легализацией ипотечного договора Следует обратить внимание на указанные в договоре ценности и ознакомиться с условиями ипотеки. Рекомендуется указать в ипотечном договоре следующие пункты

• Стандартный процесс расчетов. Любые дополнительные расходы в ипотечном договоре должны быть согласованы сразу. Это связано с тем, что у некоторых кредиторов могут быть транзакционные издержки.
• Следует выделить сроки передачи ключей от ипотечной квартиры. Дата фактического получения квартиры должна быть согласована и зафиксирована на одной из страниц договора. Если во время покупки в квартире зарегистрированы другие лица, то точная дата их снятия должна быть указана в договоре.
• Вся информация в договоре, касающаяся покупки квартиры с помощью ипотеки, должна быть тщательно проверена. Если есть ошибки, государственный секретарь откажется подписывать договор. По словам экспертов, информация, предоставляемая банком в договоре, часто написана мелким шрифтом, поэтому ипотечный договор следует внимательно прочитать несколько раз.

Ипотечные контракты также могут содержать важные технические юридические формулировки, о которых многие люди не знают. Стоит запросить эту информацию у своего юриста. И, конечно, помните, что расторгнуть договор после его подписания практически невозможно.

Управление недвижимостью до получения ипотеки — важный процесс. Покупатель может лишиться собственности по следующим причинам

• Если есть наследники, имеющие долю в квартире; или
• если имеется судебное решение о задолженности продавца; и
• Приватизация без участия детей или других лиц, имеющих право на собственность; и
• когда здание готово к сносу (владелец может приобрести жилье в другом районе).

Чтобы не попасть в подобные ситуации, необходимо тщательно осмотреть квартиру. Эта обязанность полностью ложится на кредитную организацию, поскольку она является реальным покупателем недвижимости.

Кредиторам необходимо несколько дней, чтобы осмотреть недвижимость и убедиться, что у заемщика нет никаких дефектов в собственности. Если квартира приобретается без обращения в банк, вам придется собирать информацию самостоятельно.

Особенность продажи жилья, купленного в кредит

При ипотеке жилье переходит в залог банка. Такой подход гарантирует возврат кредита банком в случае неплатежеспособности заемщика. Ипотека снимается только после того, как заемщик погасит все долги по ипотечному договору.

Квартира официально заложена, но принадлежит заемщику. Владелец имеет право переуступить собственность продать ее, но только с согласия банка. Банк имеет право запретить сделку.

Что мне нужно сделать, если я хочу продать свою ипотечную квартиру?

1. обратиться в банк, чтобы узнать, как можно досрочно погасить долг по ипотечному договору, и узнать о процессе взвешивания

2. выбрать способ продажи квартиры

3. найти желающего купить ипотечную недвижимость.

4. получить одобрение банка на сделку.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?

Да, продать такую квартиру можно, но есть определенные нюансы, о которых вы должны знать. Родители должны выделить детям долю в праве собственности на квартиру после полного погашения долга, при условии использования материнского (семейного) капитала.

— Выплатить аванс — погасить долг по кредитному договору.

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему, орган опеки и попечительства должен дать согласие на продажу. Они изучат условия продажи и определят, не нарушает ли продажа права ребенка.

Если используется материнский (семейный) капитал, читайте подробнее о том, как продается квартира.

Способы продать квартиру, находящуюся в залоге

Выберите подходящий для вас вариант продажи заложенного имущества. Чаще всего используются четыре основных сценария

— Продажа квартиры после полного погашения кредита и снятия обременения — Выплата ипотеки во время продажи — Продажа квартиры и долга по кредиту — Продажа квартиры банком

Рассмотрим каждый вариант более подробно.

Продажа квартиры после досрочного погашения кредита

Заемщики могут выплатить долг по кредитному договору раньше срока при наличии средств на пике остатка задолженности.

Другой вариант — погасить ипотеку деньгами покупателя. В этом случае банк уведомляется о досрочном погашении ипотеки, и согласие на продажу недвижимости в этом случае не требуется.

Советы по проведению сделки:.

1. напишите договор гарантии на необходимую сумму (например, на срок платежа), стороны устанавливают сумму сделки, способ передачи гарантии покупателем, условия гарантии. Перечислите все условия сделки в письменном виде. Это защищает обе стороны в случае непредвиденных обстоятельств.

2. платите огромные суммы по ипотеке, используя средства, которые покупатель переводит вам (продавцу).

3. если вы получили ипотечный кредит в банке, проверьте справку о полном погашении долга. Подробнее об ипотеке читайте в этой статье.

4. некоторые банки, освобождающие вес имущества, освобождают сам вес в электронном виде. Если такой возможности нет, потребуйте аннулирования регистрации ипотеки через ГКК.

5. сосредоточьтесь на договоре купли-продажи.

6. после регистрации перехода права собственности и внесения соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости покупатель становится собственником квартиры; обратитесь в ГКК для регистрации сделки.

Погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи

Банк обязан участвовать в реализации залогового имущества, так как он должен дать согласие на продажу квартиры при дальнейшем погашении долга.

Советы по проведению сделки:.

1. получить согласие банка на продажу залоговой недвижимости

2. определить потенциальных покупателей.

3. получите справку из банка о непогашенных ипотечных платежах и передайте ее покупателю.

4. составить договор купли-продажи. В договоре подробно описываются все условия сделки, условия продажи ипотечной недвижимости.

5. покупатель переводит деньги в банк: — сумму непогашенных кредитных обязательств — остаток квартиры собственнику.

Существуют и другие способы перевода денег. Подробнее о том, как безопасно перевести деньги, читайте в этой статье.

6. регистрация перехода права собственности. После этого банк получит деньги для погашения остатка ипотечного кредита и освободит вес квартиры. Чтобы зарегистрироваться, покупатель должен прийти в МФЦ. Покупатель становится законным владельцем квартиры после регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре корпораций.

Продажа ипотечной квартиры вместе с кредитными обязательствами

Ипотека обычно используется, когда у продавца недвижимости большой остаток по ипотеке, а у покупателя нет полной суммы для покупки недвижимости. Преимущество этого метода продажи в том, что он связан с наименьшим количеством бюрократии, так как большая часть бюрократии уже находится в банке. Основным ограничением является то, что новый заемщик может не получить кредит для себя, так как он может не соответствовать требованиям кредитного агентства.

Рекомендации по оформлению ипотеки и договора купли-продажи:.

1. продайте квартиру и сообщите банку, что вы намерены получить одобрение кредитора

2. найти покупателя, готового приобрести ипотеку вместе с долгом

3. покупатель должен представить в банк документы, подтверждающие его платежеспособность. Попросите кредитора предоставить список необходимых документов.

Как правило, это. — паспорт покупателя — документы, подтверждающие занятость и достаточный доход. Часто, с согласия покупателя, банк запрашивает эту информацию в самом пенсионном фонде — документы, подтверждающие наличие авансовых платежей, например, выписка с баланса

4. оформить сделку между банком и покупателем.

5. получить деньги от банка. Продавец получает платеж, равный разнице между стоимостью квартиры и непогашенным долгом по ипотеке.

6. переоформить недвижимость; обратиться в МФЦ или Росреестр.

Реализация квартиры банком

Если у заемщика большая сумма долга по кредиту, банк может продать квартиру. Если долг небольшой, договоритесь с банком об отсрочке выплаты долга. Например, договоритесь о приостановке ипотеки или продайте жилье самостоятельно.

Кредиторы могут продать недвижимость только по решению суда. Для этого недвижимость выставляется на торги в специализированном аукционном доме. Вырученные от продажи средства идут на оплату: — расходов — аукционных сборов — непогашенного долга по ипотечному договору.

После внесения всех платежей этот способ продажи рассматривается только в качестве крайней меры, так как в случае расторжения договора банк переходит к заемщику.